Ab welchem Anteilswechsel darf die Miete angehoben werden?

günstig für Mieter betrifft Geschäftsraummieter, Vermieter, Gesellschafter

Bei einer Personengesellschaft ist der Grund für eine Mietzinsanhebung in der Regel erst erfüllt, wenn sich die Anteile der persönlich haftenden Gesellschafter um mehr als die Hälfte geändert haben. Kleinere Änderungen genügen dafür nicht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (15 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Bei einer Personengesellschaft ist der eine Mietzinsanhebung rechtfertigende Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG (§ 46a Abs 4 Z 1 MRG) in der Regel nur dann erfüllt, wenn sich die Anteile der persönlich haftenden Gesellschafter um mehr als 50 Prozent geändert haben.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Fortführung der bisherigen Personengesellschaft durch die bisher einzige Komplementärin als Einzelunternehmen begründet keine erhebliche Änderung der wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussmöglichkeiten.OGH 5 Ob 196/13d, 06.11.2013
Es entspricht ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung, dass die Auswechslung des einzigen Komplementärs einer KG eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten im Sinn eines Machtwechsels nach § 12a Abs 3 MRG bewirkt, ohne dass es auf interne Absprachen ankäme.OGH 5 Ob 236/09f, 19.01.2010
Der Machtwechsel ist vorliegend zu verneinen, hat doch der Kommanditist keinen Einfluss auf die laufende gewöhnliche Geschäftstätigkeit der Gesellschaft. Eine Prokura des Kommanditisten ändert daran nichts.OGH 5 Ob 257/07s, 11.12.2007
Hier: Übergang eines Kommanditanteils im Erbweg.OGH 5 Ob 257/07s, 11.12.2007
Diese Verlagerung der Einflussmöglichkeit tritt unabhängig von einer allfälligen Änderung des Kapitalanteils der Kommanditistin ein, weil der rechtliche und wirtschaftliche Einfluss von Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft-anders als von Gesellschaftern der Kapitalgesellschaften -nach der gesetzlichen Konzeption nicht vom Verhältnis ihrer Kapitalbeteiligung, sondern von ihrer Rechtsstellung als Gesellschafter abhängt.OGH 6 Ob 122/05t, 23.06.2005

Alle 11 Ergänzungen anzeigen

Die rechtsformwandelnde Änderung von einer OHG mit zwei persönlich haftenden Gesellschaftern in eine KG, bei der einer der bisherigen persönlich haftenden Gesellschafter die Rechtsposition des Kommanditisten übernimmt, der andere Gesellschafter die des Komplementärs, führt zu einem rechtlichen und wirtschaftlichen Machtwechsel in der Personengesellschaft.OGH 5 Ob 244/04z, 15.03.2005
Insbesondere in Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die nicht in eine einfache Formel für die "Berechnung" des Machtwechsels zu bringen sind.OGH 5 Ob 21/04f, 19.04.2004
Mit der Auswechslung eines Komplementärs einer Personengesellschaft oder einer Änderung seiner Anteile um mehr als 50 % sind nicht alle Fälle eines Machtwechsels in einer Personengesellschaft des Handelsrechts erfasst. Das Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters setzt zwar "in der Regel" ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der beschriebenen Weise voraus, ein Machtwechsel kann aber auch durch andere - vom Vermieter im Einzelfall darzulegende - Umstände erfüllt sein.OGH 5 Ob 76/02s, 25.06.2002
Hier: Änderungen in der Mieter-GmbH & Co KG, die sowohl die einzige Komplementärgesellschafterin als auch die Kommanditisten betroffen haben (eine zu 50% an der Komplementär-GmbH beteiligte Person schied aus dieser Gesellschaft aus, sodass die andere Gesellschafterin der Komplementär-GmbH nunmehr allein die Geschäfte der Komplementär-GmbH bestimmt; dies ist unter Berücksichtigung der zusätzlichen Änderungen bei den Kommanditisten als entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Mieter-Gesellschaft im Sinne des §12a Abs 3 MRG zu werten).OGH 5 Ob 35/02m, 12.03.2002
Ein "Kippen der Mehrheitsverhältnisse" bei den geschäftsführungsbefugten Komplementären der Mieter-Kommanditgesellschaft indiziert in Anlehnung an das vom Gesetzgeber verwendete Beispiel einen Machtwechsel, doch können auch andere Umstände auf eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten schließen lassen.OGH 5 Ob 35/02m, 12.03.2002
Bei einer Kommanditgesellschaft wird eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dann angenommen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären entscheidend ändern.OGH 5 Ob 35/02m, 12.03.2002

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0108984 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 15.

OGH 5 Ob 156/25i, 30.10.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 155/18g, 06.11.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 127/17p, 29.08.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens
MRG § 46a · Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Machtwechsel in der Mietergesellschaft

Darf der Vermieter erhöhen, wenn der voll haftende Gesellschafter wechselt?

Ja. Wird bei einer Personengesellschaft als Mieterin der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht oder verschieben sich die Beteiligungen der geschäftsführenden Gesellschafter entscheidend, gilt das als Machtwechsel. Der Vermieter darf den Mietzins dann anheben; auf interne Absprachen kommt es nicht an.

günstig für Vermieter Mietzinsanhebung bei Anteilsverschiebung

Darf der Vermieter erhöhen, wenn die Firmenanteile verkauft wurden?

Ja. Sind nach den Änderungen in der mietenden Gesellschaft mehr als die Hälfte der Anteile wirtschaftlich anderen Personen zuzurechnen, gilt das als jene Änderung, die dem Vermieter die Anhebung des Mietzinses erlaubt. Eines darüber hinausgehenden Machtwechsels bedarf es dann nicht mehr. Geprüft wird das aber immer am konkreten Einzelfall.