Darf der Vermieter erhöhen, wenn die Mieterfirma neue Eigentümer hat?

günstig für Vermieter betrifft Geschäftsraummieter, Vermieter, Gesellschafter, Unternehmer

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

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Ständige Rechtsprechung seit 1994, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (31 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1994)

Eine entscheidende Änderung tritt noch nicht bei einem bloßen Organwechsel - etwa der Bestellung eines neuen Geschäftsführers - jedenfalls aber bei Veräußerung der Anteilsmehrheit ein. Abgestellt wird auf den "Machtwechsel" in der Gesellschaft oder juristischen Person.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Fremdnützige Treuhand, siehe dazu RS0116611.OGH 5 Ob 127/08z, 24.06.2008
Die Aufstockung von 50,5 % auf 75,25 % der Geschäftsanteile an einer Mietergesellschaft führt im Allgemeinen zu keinem Machtwechsel im Sinn des § 12a Abs 3 MRG.OGH 1 Ob 235/07a, 10.06.2008
Hier: Keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, weil der Gesellschafter bereits vor dem Erwerb der Anteile aufgrund bestehender und tatsächlich eingehaltener Abreden (eines drei Jahre vor Inkrafttreten des § 12a MRG ohne Hinweis auf Umgehungsabsicht geschlossenen Syndikatsvertrags) der alleinige wirtschaftliche Einflussberechtigte gewesen war.OGH 1 Ob 180/07p, 26.02.2008
Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mietergesellschaft ist auch dann tatbestandsgemäß im Sinne des § 12a Abs 3 Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa über zwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht. Es reicht die Änderung auf Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft aus, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt.OGH 1 Ob 180/07p, 26.02.2008
Hier: Umschichtungen im Konzern.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007

Alle 18 Ergänzungen anzeigen

Im Hinblick auf die Bejahung der „Machtwechseltheorie" kann nunmehr von einer gefestigten und wohl einheitlichen jüngeren oberstgerichtlichen Rechtsprechung gesprochen werden. - Revision zurückgewiesen.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007
Hier: Die Republik Österreich ist Alleingesellschafterin sowohl der übertragenden als auch der übernehmenden Gesellschaft (gewesen). Zu einem Machtwechsel ist es daher nicht gekommen.OGH 6 Ob 15/07k, 15.02.2007
Der Mietzinsanhebungstatbestand des § 12a Abs 3 MRG ist schon allein dadurch verwirklicht, dass die unternehmenstragende Mieter-Gesellschaft im Zuge einer Verschmelzung mit einer Aktiengesellschaft, die früher über keinerlei Gesellschaftsanteile verfügte, einen neuen Mehrheitsgesellschafter erhalten hat. Die unverändert gebliebene Machtstellung der an den betreffenden Gesellschaften beteiligten natürlichen Personen ist unbeachtlich.OGH 5 Ob 161/04v, 28.09.2004
Ob der Tatbestand des § 12a Abs 3 erster Satz MRG verwirklicht wurde, kann immer nur nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls entschieden werden.OGH 5 Ob 21/04f, 19.04.2004
Insbesondere in Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die nicht in eine einfache Formel für die "Berechnung" des Machtwechsels zu bringen sind.OGH 5 Ob 21/04f, 19.04.2004
Die unwiderrufliche Fruchtgenusseinräumung samt Stimmrechtsübertragung hinsichtlich 10 % der Anteile zusätzlich zur Veräußerung von 43,67 % der Aktien durch Einbringung in Privatstiftungen führt zu einer im Sinn des § 12a Abs 3 MRG relevanten Änderung rechtlicher und wirtschaftlicher Einflussmöglichkeiten auf die Mietergesellschaft.OGH 5 Ob 262/02v, 10.02.2004
Ist nach den Änderungen in der Mietergesellschaft die Mehrheit der Anteile nunmehr anderen Personen als den bisherigen Gesellschaftern wirtschaftlich zuzurechnen, bedarf es keines eigentlichen "Machtwechsels" in der Gesellschaft mehr, weil sich in der Regel eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten bei einer Anteilsverschiebung um mehr als 50 % ergibt.OGH 5 Ob 262/02v, 10.02.2004
Die bloße Begründung von Streubesitz an der Holding-AG der Mieterin verwirklicht nicht den Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG.OGH 3 Ob 114/00m, 25.04.2001
Das Zinsanhebungsrecht des Vermieters ist an die Änderung der "Einflussmöglichkeiten", demnach an den Wechsel in der Macht zur Gestaltung der Unternehmenspolitik und damit zum bestimmenden Eingreifen in die Geschicke der Gesellschaft und des von ihr betriebenen Unternehmens geknüpft.OGH 5 Ob 239/99d, 30.05.2000
Hier: Veräußerung der Anteilsrechte an jener Holding Gesellschaft, die Alleingesellschafterin der Mietergesellschaft ist.OGH 5 Ob 141/99t, 07.12.1999
Nicht nur der Austausch von Gesellschaftern oder solche Anteilsverschiebungen können den Anhebungstatbestand erfüllen, die sich unmittelbar auf die rechtlichen Strukturen der Mieter-Gesellschaft auswirken und sich daraus ablesen lassen. Es kommt nicht darauf an, ob der (geänderte) entscheidende Einfluss auf die Mieter-Gesellschaft von innen oder von außen kommt. Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mieter-Gesellschaft muss zwar gesellschaftsrechtlich begründet sein, ist aber auch dann tatbestandsgemäß im Sinn des § 12a Abs 3 Satz 1 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa über dazwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht.OGH 5 Ob 7/98k, 27.01.1998
Die Möglichkeit zur Einflussnahme muss gesellschaftsrechtlich begründet sein.OGH 4 Ob 2357/96p, 17.12.1996
Die rechtliche und wirtschaftliche Übertragung des Unternehmens und der Unternehmensführung von einer Personengesellschaft auf eine einzelne Person stellt in diesem Sinne zweifelsohne eine Unternehmensveräußerung dar, auch wenn diese Person vormals als Komplementärin an der Gesellschaft beteiligt war.OGH 7 Ob 2255/96k, 04.12.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069558 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 31.

OGH 5 Ob 156/25i, 30.10.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/20g, 22.10.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 195/19s, 20.02.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 155/18g, 06.11.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/18d, 06.11.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

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Die andere Seite

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