OGH 5 Ob 155/18g

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

Die entscheidende Änderung muss die rechtlichen und die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten zugleich betreffen. Ändert sich nur die rechtliche Seite, ohne dass sich wirtschaftlich etwas ändert, darf der Mietzins nicht angehoben werden. Das gilt auch dann, wenn nur ein einzelner Anteil auf jemand anderen übergeht.

Werden natürliche Personen als persönlich haftende Gesellschafter durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ersetzt, ändern sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend. Das gilt unabhängig davon, wie das Innenverhältnis gestaltet ist, und auch dann, wenn diese Personen als Kommanditisten bleiben und an der neuen Gesellschaft beteiligt sind. Ihre neue Stellung ist der früheren nicht gleichzuhalten.

Bei einer Personengesellschaft ist der Grund für eine Mietzinsanhebung in der Regel erst erfüllt, wenn sich die Anteile der persönlich haftenden Gesellschafter um mehr als die Hälfte geändert haben. Kleinere Änderungen genügen dafür nicht.

Für das Recht auf Anhebung des Mietzinses kommt es darauf an, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist das grundsätzlich dann der Fall, wenn die Mehrheitsverhältnisse gekippt sind.

Die rechtlichen Entscheidungsmöglichkeiten ändern sich, wenn jemand aufgrund seiner Stellung in der Gesellschaft deren Geschicke tatsächlich bestimmen kann und die rechtlichen Strukturen keine Handhabe bieten, ihn daran zu hindern. Zu denken ist dabei vor allem an die Bestellung und Abberufung der Geschäftsführung.

Das Recht des Vermieters auf Anhebung des Mietzinses setzt grundsätzlich einen Machtwechsel in der mietenden Gesellschaft voraus. Dieses am Recht der Kapitalgesellschaften entwickelte Bild lässt sich auf Personenhandelsgesellschaften nur eingeschränkt übertragen. Gerade bei Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die sich nicht in eine einfache Rechenformel fassen lassen.

Ja. Wird bei einer Personengesellschaft als Mieterin der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht oder verschieben sich die Beteiligungen der geschäftsführenden Gesellschafter entscheidend, gilt das als Machtwechsel. Der Vermieter darf den Mietzins dann anheben; auf interne Absprachen kommt es nicht an.