Darf der Vermieter erhöhen, obwohl im Vertrag nichts davon steht?

günstig für Vermieter betrifft Mieter alter Wohnungen, Vermieter

Bei alten Mietverträgen darf der Vermieter verlangen, dass der Hauptmietzins auf die gesetzlichen Mindestbeträge angehoben wird. Dieses Recht steht ihm jedes Mal zu, wenn diese Beträge durch eine Verordnung erhöht werden. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart wurde und bereits ein Erhaltungsbeitrag eingehoben wird.

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Ständige Rechtsprechung seit 2021, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (3 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2021)

§ 45 Abs 1 MRG räumt dem Vermieter ein Gestaltungsrecht ein, das ihn bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen nach dieser Gesetzesstelle berechtigt, ein Begehren auf Anhebung immer dann zu stellen, wenn eine Valorisierung (deren Kundmachung mit Verordnung des Bundesministeriums für Justiz) zu einer Erhöhung der in § 45 Abs 1 MRG genannten Beträge führt, auch wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart wurde und bereits ein Erhaltungs‑ und Verbesserungsbeitrag aF eingehoben wird.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die mit der WRN 2006 eingeführte Präklusionsregelung des § 45 Abs 1 letzter Satz iVm § 16 Abs 8 MRG bezieht sich nur auf das konkrete, die Präklusivfrist auslösende Anhebungsbegehren und den dort genannten erhöhten Hauptmietzinsbetrag. Mangels fristgerechter Anfechtung ist dieser Betrag ab diesem Zeitpunkt – selbst im Fall einer unrichtigen Kategorieeinstufung – der der Höhe nach dann geschuldete Hauptmietzins. Die Grundlagen für diese Erhöhung sind hingegen (wie auch ein selbständiger Antrag auf Feststellung der Urkategorie) nicht von der Präklusionswirkung erfasst. Im Fall eines nachfolgenden Anhebungsbegehrens nach § 45 Abs 1 MRG wegen kundgemachter Valorisierung der Kategoriebeiträge kann daher die unrichtige Kategorieeinstufung vom Hauptmieter selbst dann innerhalb der Präklusionsfrist noch geltend gemacht werden, wenn er dies bei einem zuvor übermittelten Anhebungsschreiben nicht getan haben sollte. Insoweit ist die rechtliche Situation derjenigen bei Überprüfung von aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung erhöhten Hauptmietzinsen nach § 16 Abs 9 letzter Satz MRG vergleichbar.OGH 5 Ob 144/25z, 30.10.2025
Hier: Eine bei der Berechnung des Anhebungsbegehrens allenfalls herangezogene unrichtige Kategorie des Bestandobjekts ist von der Präklusionswirkung des § 45 Abs 1 MRG umfasst.OGH 6 Ob 240/22w, 17.02.2023

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0133651 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 3.

OGH 5 Ob 144/25z, 30.10.2025, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 45 · Wertbeständigkeit des Mietzinses

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Schriftliches Anhebungsbegehren des Vermieters

Wie muss der Vermieter die Anhebung der Miete verlangen?

Schriftlich und nachvollziehbar. Das Gesetz gibt nur die Voraussetzungen und die Obergrenze der Erhöhung vor. Damit die Anhebung wirksam wird, muss der Vermieter Sie schriftlich auffordern und dabei die Höhe des angehobenen Hauptmietzinses und dessen Berechnung angeben. Dieses Recht steht demjenigen zu, der zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist.

günstig für Mieter Mietzinsanhebung bei Weitergabe der Wohnung

Darf der Vermieter erhöhen, wenn die Wohnung vertraglich weitergegeben wird?

Nein. Der Vermieter darf den Hauptmietzins nach dieser Bestimmung nur anheben, wenn jemand kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintritt, etwa nahe Angehörige. Wurde das Mietrecht dagegen aufgrund eines im Vertrag vereinbarten Rechts zur Weitergabe übertragen, besteht kein Recht auf Anhebung.