MRG § 45
Wertbeständigkeit des Mietzinses
§ 45.
(1)Im Fall eines vor dem 1. März 1994 geschlossenen Hauptmietvertrags kann der Vermieter den Hauptmietzins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder eine Geschäftsräumlichkeit auf 1,75 Euro (Anm. 1), für eine Wohnung der Ausstattungskategorie B auf 1,32 Euro (Anm. 2), für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C oder eine Wohnung der Ausstattungskategorie D in brauchbarem Zustand auf 0,88 Euro (Anm. 3) und für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D in nicht brauchbarem Zustand auf 0,66 Euro (Anm. 4), jeweils je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, anheben, wenn der bisherige Hauptmietzins unter dem jeweils anzuwendenden Betrag liegt. Die angeführten Beträge valorisieren sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6. Die Anhebung ist aber nur dann zulässig, wenn sich der Mietgegenstand in einem Gebäude befindet, für das weder eine Abbruchbewilligung noch ein Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt. Eine sich aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist innerhalb der in § 16 Abs. 8 genannten Fristen ab dem Anhebungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen.
(2)Ist der nach § 16 Abs. 1 und 9 zulässige Hauptmietzins bei einer Geschäftsräumlichkeit niedriger als 2,64 Euro (Anm. 5) je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, so kann der Vermieter abweichend von Abs. 1 den Hauptmietzins nur auf zwei Drittel des nach § 16 Abs. 1 und 9 zulässigen Betrags anheben. Der Betrag von 2,64 Euro (Anm. 5) valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6. Der letzte Satz des Abs. 1 gilt entsprechend.
(3)Der Vermieter hat sein Anhebungsbegehren dem Hauptmieter spätestens einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er die Anhebung fordert, schriftlich bekannt zu geben. Begehrt der Vermieter die Anhebung für einen in § 1 Abs. 4 Z 1 genannten Mietgegenstand, so gelten für die Mietgegenstände dieses Hauses ab diesem Zeitpunkt die Bestimmungen des I. Hauptstücks mit Ausnahme der Bestimmungen über die Mietzinsbildung nach § 16 Abs. 2 bis 7 und 10 und über die Richtwerte nach dem Richtwertgesetz. In diesen Fällen darf der Vermieter in der Hauptmietzinsabrechnung (§ 20) auch die Beträge als Ausgaben absetzen, die in den jeweiligen Verrechnungsjahren zur Amortisation der seinerzeit aufgewendeten Bau-, Grund- oder Aufschließungskosten zu entrichten sind.
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Anm. 1: gemäß BGBl. II Nr. 296/2006 ab 1.9.2006: 1,93 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 295/2008 ab 1.9.2008: 2,04 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 218/2011 ab 1.8.2011: 2,15 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 62/2014 ab 1.4.2014: 2,27 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 10/2018 ab 1.2.2018: 2,39 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 138/2022 ab 1.4.2022: 2,52 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 209/2022 ab 1.6.2022: 2,66 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 363/2022 ab 1.11.2022: 2,81 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 170/2023 ab 1.7.2023: 2,96 Euro
Anm. 2: ab 1.9.2006: 1,46 Euro
ab 1.9.2008: 1,54 Euro
ab 1.8.2011: 1,62 Euro
ab 1.4.2014: 1,71 Euro
ab 1.2.2018: 1,80 Euro
ab 1.4.2022: 1,90 Euro
ab 1.6.2022: 2,00 Euro
ab 1.11.2022: 2,12 Euro
ab 1.7.2023: 2,23 Euro
Anm. 3: ab 1.9.2006: 0,97 Euro
ab 1.9.2008: 1,03 Euro
ab 1.8.2011: 1,08 Euro
ab 1.4.2014: 1,14 Euro
ab 1.2.2018: 1,20 Euro
ab 1.4.2022: 1,27 Euro
ab 1.6.2022: 1,34 Euro
ab 1.11.2022: 1,41 Euro
ab 1.7.2023: 1,49 Euro
Anm. 4: ab 1.9.2006: 0,73 Euro
ab 1.9.2008: 0,77 Euro
ab 1.8.2011: 0,81 Euro
ab 1.4.2014: 0,86 Euro
ab 1.2.2018: 0,90 Euro
ab 1.4.2022: 0,95 Euro
ab 1.6.2022: 1,00 Euro
ab 1.11.2022: 1,06 Euro
ab 1.7.2023: 1,12 Euro
Anm. 5: ab 1.9.2006: 2,91 Euro
ab 1.9.2008: 3,08 Euro
ab 1.8.2011: 3,25 Euro
ab 1.4.2014: 3,43 Euro
ab 1.2.2018: 3,60 Euro
ab 1.4.2022: 3,80 Euro
ab 1.6.2022: 4,01 Euro
ab 1.11.2022: 4,23 Euro
ab 1.7.2023: 4,47 Euro)
Ob ein Erhaltungsbeitrag eingehoben wird, entscheidet der Vermieter eigenverantwortlich, damit absehbar nötige Arbeiten rechtzeitig finanziert sind. Schätzt er den Erhaltungszustand des Hauses falsch ein, muss er die eingehobenen Beiträge samt angemessener Verzinsung an Sie zurückzahlen.
Haben Sie als Mieter einen Erhaltungsbeitrag immer nur unter Vorbehalt der Rückforderung bezahlt und bestand diese Forderung wegen eines Verzichts auf Mietzinserhöhung gar nicht, können Sie das Geld zurückverlangen. Der Vermieter ist insoweit auf Ihre Kosten bereichert.
Für viele Mietzinserhöhungen sieht das Gesetz kurze Fristen vor, innerhalb derer Sie sich wehren müssen. Diese Fristen gelten aber nicht, wenn der Vermieter den vereinbarten Hauptmietzins ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage anhebt. In diesem Fall können die Fristen auch nicht sinngemäß angewendet werden.
Bei alten Mietverträgen darf der Vermieter verlangen, dass der Hauptmietzins auf die gesetzlichen Mindestbeträge angehoben wird. Dieses Recht steht ihm jedes Mal zu, wenn diese Beträge durch eine Verordnung erhöht werden. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart wurde und bereits ein Erhaltungsbeitrag eingehoben wird.
Ja, wenn er dafür geeignet ist. Mitgemietete Kellerräume zählen zur Nutzfläche, soweit sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke taugen; schon die Eignung für geschäftliche Lagerzwecke genügt. Maßgeblich ist die Nutzfläche zum Zeitpunkt der Vorschreibung.
Nein. Für den Erhaltungsbeitrag richtet sich die Ausstattungskategorie ausnahmslos nach dem Zustand der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags. Eine spätere Anhebung der Kategorie auf Kosten des Mieters oder des Vermieters bleibt außer Betracht. Anders ist das nur beim Wohnungstausch, beim Ermäßigungsbegehren des Hauptmieters und beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag geregelt.
Ob sich ein Raum für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke eignet, richtet sich weder danach, was die Vertragsparteien meinen, noch danach, wie er tatsächlich genutzt wird. Maßgeblich ist der objektive Zustand der Räume, auch unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften. Es kommt auf den Zustand im Zeitpunkt der Vorschreibung an.
Wurde die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes getroffen, wird sie weiterhin nach den damals geltenden Vorschriften beurteilt. Das gilt, soweit die Übergangsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes nichts anderes anordnen.