OGH 5 Ob 184/21a

Nicht zwingend für das ganze Objekt. Wurden in einem einzigen Vertrag Räume vermietet, von denen nur ein Teil den gesetzlichen Zinsgrenzen unterliegt, kann der Vertrag für die Zinsbildung geteilt und für diese Räume gesondert gerechnet werden. Dient die gemeinsame Vermietung erkennbar nur der Umgehung der Zinsgrenzen, gilt das nicht. Ohne Zustimmung beider Seiten kann ein einheitlich vereinbarter Gesamtzins aber nicht auf die einzelnen Räume aufgeteilt werden.

Werden Räume, für die die besonderen Mietzinsregeln gelten, gemeinsam mit anderen zu einem einheitlichen Mietzins vermietet, gelten diese Regeln für das gesamte Objekt nicht. Das setzt voraus, dass zwischen den beiden Raumgruppen weder im Gebrauchswert noch im erzielbaren Mietzins ein krasses Missverhältnis besteht. Liegt ein solches Missverhältnis vor, ist von einer Umgehungsabsicht auszugehen und die Zinsregeln gelten für das ganze Objekt.

Neu geschaffen ist ein Mietgegenstand nur, wenn durch Bauarbeiten Räume gewonnen werden, die es bisher gar nicht gab oder die als Wohnung oder Geschäftsraum nicht geeignet waren. Die bloße Umgestaltung vorhandener, wenn auch schlecht ausgestatteter Räume in gut ausgestattete ist keine Neuschaffung.