Gilt der Mieterschutz, wenn geschützte und freie Räume gemeinsam vermietet sind?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Geschäftsraummieter

Werden Räume, für die die besonderen Mietzinsregeln gelten, gemeinsam mit anderen zu einem einheitlichen Mietzins vermietet, gelten diese Regeln für das gesamte Objekt nicht. Das setzt voraus, dass zwischen den beiden Raumgruppen weder im Gebrauchswert noch im erzielbaren Mietzins ein krasses Missverhältnis besteht. Liegt ein solches Missverhältnis vor, ist von einer Umgehungsabsicht auszugehen und die Zinsregeln gelten für das ganze Objekt.

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Ständige Rechtsprechung seit 1993, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (5 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1993)

Werden Räume, die den zinsrechtlichen Vorschriften des MRG unterliegen, mit solchen, die diesen nicht unterliegen, in einem Vertrag zu einem einheitlichen Mietzins vermietet und besteht weder ein krasses Mißverhältnis zwischen dem Gebrauchswert der mieterschutzfreien und der mietengeschützen Räume noch ein solches zwischen den bei getrennter Vermietung der beiden Raumgruppen erzielbaren Mietzinsen zu einander, so hat dies zur Folge, daß die Mietzinsvereinbarung in Ansehung des gesamten Mietgegenstandes von den besonderen Zinsbildungsvoschriften des MRG ausgenommen ist; nur bei Vorliegen eines Mißverhältnisses und der zu vermutenden Absicht der Umgehung des Mieterschutzes wären die Zinsbildungsvorschriften des MRG auf das ganze Mietobjekt anzuwenden.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Gebrauchswert der mieterschutzfreien und der mietengeschützen Räume oder ein solches zwischen den bei getrennter Vermietung der beiden Raumgruppen erzielbaren Mietzinse zueinander besteht, kann die Absicht der Umgehung des Mieterschutzes hinsichtlich der Zinsbildungsvorschriften vermutet werden.OGH 5 Ob 100/09f, 07.07.2009
Da es sich bei der Vorschrift des § 12a Abs 2 MRG um eine Mietzinsanhebungsvorschrift handelt, hat dasselbe wie für sonstige Zinsbildungsvorschriften zu gelten. Werden mehrere Objekte miteinander zu einem einheitlichen Mietzins vermietet und liegt kein krasses Missverhältnis des Gebrauchswerts hinsichtlich der Mietzinsbildung unterschiedlich zu behandelnder Räume vor, so hat dies zur Folge, dass eine Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 2 MRG dann nicht in Betracht kommt, wenn ein (nicht ungleichwertiger) Teil des Objekts den Zinsbildungsvorschriften des MRG infolge Anwendbarkeit des Ausnahmetatbestandes des § 1 Abs 4 Z 1 MRG nicht unterliegt.OGH 5 Ob 192/00x, 27.02.2001
Werden mit einer Wohnung, für die eine angemessene Mietzinsbildung nach § 16 Abs 1 MRG zulässig ist, in einem einheitlichen Mietvertrag Flächen (hier: Teile einer anderen Wohnung und Gangteil) zur räumlichen Verbindung mitgemietet, darf für das Gesamtobjekt ein einheitlicher, angemessener Hauptmietzins vereinbart werden, wenn nicht ein Mißverhältnis zwischen dem Gebrauchswert der Wohnung und den zugemieteten Flächen oder ein Mißverhältnis in den bei getrennter Betrachtung erzielbaren Mietzinsen vorliegt und durch solche oder andere Umstände eine Umgehungsabsicht indiziert ist.OGH 5 Ob 324/98b, 29.06.1999
Im Fall eines krassen Mißverhältnisses des Gebrauchswerts der hinsichtlich der Mietzinsbildung unterschiedlich zu behandelnden Räume oder der bei getrennter Vermietung der Räumlichkeiten erzielbaren Mietzinse zueinander liegt die Absicht der Umgehung des Mieterschutzes vor, weshalb als Folge davon das gesamte einheitlich gemietete Objekt unter die Zinsbildungsvorschriften des MRG fällt.OGH 5 Ob 324/98b, 29.06.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0067001 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 5.

OGH 5 Ob 31/25g, 30.10.2025
OGH 5 Ob 184/21a, 25.11.2021, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich
MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

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Die andere Seite

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