MRG § 1

Werden geschützte Räume gemeinsam mit nicht geschützten Räumen in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet, kann der Vermieter den Vertrag insgesamt nur aus wichtigen Gründen kündigen. Er kann die nicht geschützten Räume also nicht getrennt frei kündigen.

Die Schutzbestimmungen des Mietrechts gelten im Zweifel zwingend zu Ihren Gunsten; eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nachträglich können Sie auf bereits entstandene Rechte zwar verzichten, aber nur dann, wenn der wirtschaftliche und soziale Druck weggefallen ist.

Entscheidend ist, wozu der Mietgegenstand nach dem Vertrag beim Abschluss dienen sollte. Diesem vereinbarten Zweck folgt die Einordnung als Wohnungs- oder Geschäftsraummiete.

Fällt ein Mietverhältnis grundsätzlich in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wird vermutet, dass dieses Gesetz gilt. Diese Vermutung kann nur widerlegen, wer eine bestimmte gesetzliche Ausnahme nachweist.

Ja. Ob für eine Wohnung nur ein Teil des Mietrechtsgesetzes gilt, weil sie ohne öffentliche Mittel neu errichtet wurde, richtet sich seit 2025 danach, ob das ganze Gebäude ohne solche Mittel neu gebaut wurde; eine einzelne Wohnung genügt dafür nicht. Bis dahin stand der Rechtssatz dafür, dass allein der einzelne Mietgegenstand zählt.

Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes sind im Zweifel zwingend zugunsten des Mieters. Eine Vereinbarung, die dem Mieter weniger gibt als das Gesetz, wirkt daher im Zweifel nicht.

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz kommt es nicht darauf an, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen hat. Entscheidend ist, dass es neben den zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren Räume gibt, die vermietet werden könnten.

Nein. Ob das Mietrechtsgesetz auf bestimmte Räume anzuwenden ist, können die Vertragsparteien nicht vereinbaren. Auf Ansprüche aus den zwingenden Mieterschutzvorschriften können Sie auch im Vorhinein nicht verzichten.

Mieten Sie eine Wohnung, die im Wohnungseigentum steht, gilt in der Regel trotzdem das Mietrechtsgesetz. Ihr Anteil an den Betriebskosten richtet sich dann nach dem Verhältnis Ihrer Nutzfläche zur Nutzfläche aller Objekte im Haus. Wie die Miteigentümer untereinander stehen, spielt dafür keine Rolle.

Maßgeblich ist, was die Vertragsparteien beim Abschluss wollten: ob der Mietgegenstand zum Wohnen oder für ein Geschäft überlassen wurde. Ebenso zählt ein Zweck, den beide Seiten später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht haben.

Nein. Die Pflicht des Vermieters, eine mitvermietete Heiztherme, einen Warmwasserboiler oder ein sonstiges Wärmebereitungsgerät zu erhalten, kann auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Eine gegenteilige Regelung im Mietvertrag ist nichtig.

Nicht ohne Weiteres. Dass Sie nach dem Ende des Dienstverhältnisses jahrelang in der Wohnung bleiben durften, bedeutet noch nicht, dass daraus ein Mietverhältnis mit vollem Kündigungsschutz geworden ist. Eine solche Umwandlung ist zwar auch stillschweigend möglich, dafür gelten aber sehr strenge Maßstäbe.

Ja. Für mitgemietete Haus- oder Grundflächen darf ein eigenes Entgelt vereinbart werden, ohne dass dadurch ein zweites Mietverhältnis entsteht. Dieses Entgelt darf aber die Höhe eines angemessenen Entgelts nicht übersteigen. Für Flächen, die schon bei der Kategorieeinstufung ausgenommen sind, lässt sich das nicht umgehen.

Wird ein unbebautes Grundstück überlassen, damit darauf eine Tankstelle mit Servicestation errichtet wird, liegt eine Miete vor. Auf ein solches Verhältnis werden die Regeln des Mietrechtsgesetzes über den Kündigungsschutz sinngemäß angewendet.

Ob ein Mietobjekt als Geschäftsraum gilt, richtet sich danach, zu welchem Zweck es bei Abschluss des Vertrags nach dem Willen der Parteien vermietet wurde. Wie es später tatsächlich verwendet wird, ist dafür nicht entscheidend.

Eine Neuerrichtung liegt nur vor, wenn tatsächlich neuer Raum für Wohn- oder Geschäftszwecke gewonnen wird. Eine bloße bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raums genügt nicht. Anpassungen, das Versetzen von Zwischenwänden, die Teilung von Wohnungen oder die Umwandlung von Geschäftsräumen in Wohnräume zählen daher nicht dazu.

Bei Berufen, die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden, etwa bei Immobilienvermittlern, Rechtsanwälten oder Ärzten, gelten die dafür nötigen Räume als Wohnraum und nicht als Geschäftsraum. Wohnbedürfnis und Berufszweck halten einander in solchen Fällen mindestens die Waage.

Auch Umbauarbeiten mit beträchtlichen Kosten machen aus einem bestehenden Gebäude keine Neuerrichtung. Das gilt selbst dann, wenn ein Stall- und Tennengebäude für einen modernen Verbrauchermarkt umgebaut wird. Die Ausnahme von den mietrechtlichen Vorschriften greift daher nicht.

Ja, in der Regel. Mieten Sie ein Grundstück und steht darauf mit Zustimmung des Eigentümers ein Bauwerk, das dauerhaft dem Wohnen oder Ihrem Betrieb dient, gelten die Regeln des Mietrechtsgesetzes sinngemäß. Der Schutz entfällt, wenn von vornherein nur eine ganz vorübergehende Nutzung geplant war.

Für die Ausnahme von den mietrechtlichen Vorschriften kommt es darauf an, ob das Gebäude, in dem Ihr Mietgegenstand liegt, ohne öffentliche Mittel und aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 neu errichtet wurde. Es zählt also das Gebäude, nicht der einzelne Mietgegenstand.

Für die eingeschränkte Geltung des Mietrechtsgesetzes kommt es darauf an, ob das Gebäude beim Inkrafttreten dieses Gesetzes nur Wohnräume und höchstens zwei selbständige Wohnungen hatte und ob Ihr Mietverhältnis damals schon bestand. Spätere Umbauten zählen nur insoweit, als eine Verringerung der Zahl der Wohnungen Sie als Mieter nicht schlechter stellen darf.

Als selbständige Wohnung gilt ein Gebäudeteil, der nach allgemeiner Auffassung eigenständig und baulich in sich abgeschlossen ist. Er muss außerdem geeignet sein, den Wohnbedarf von Menschen zu decken.

Es kommt darauf an, wie viele selbständige Wohnungen bei der Errichtung des Hauses vorhanden waren, wie es die Baubewilligung ausweist. Neben den zwei Wohnungen darf es außer einem begünstigten Dachbodenausbau keine weiteren vermietbaren Räume geben, auch keine Geschäftsräume. Die Bauunterlagen sind dafür ein geeignetes Beweismittel.

Auch bei einem Gebäude, das seinem Charakter nach nicht auf Dauer errichtet ist, können die Kündigungsschutzregeln des Mietrechtsgesetzes sinngemäß gelten. Dafür genügt, dass die Parteien eine verhältnismäßig dauernde Nutzung zu Geschäftszwecken wollten. Ein unbefristeter Vertrag mit einem Kündigungsverzicht des Vermieters auf fünfundzwanzig Jahre rechtfertigt das.

Das Mietrechtsgesetz erfasst nach seinem Wortlaut grundsätzlich nur mehr die Miete von Räumen. Im Unterschied zum früheren Mietengesetz gilt es für andere Bestandobjekte also nicht.

Neu geschaffen ist ein Mietgegenstand nur, wenn durch Bauarbeiten Räume gewonnen werden, die es bisher gar nicht gab oder die als Wohnung oder Geschäftsraum nicht geeignet waren. Die bloße Umgestaltung vorhandener, wenn auch schlecht ausgestatteter Räume in gut ausgestattete ist keine Neuschaffung.

Der Kündigungsschutz gilt für Werkswohnungen nur eingeschränkt. Eine Wohnung ist aber nur dann eine Werkswohnung, wenn es zwei getrennte Verträge gibt und der Dienstvertrag im Vordergrund steht, also Anlass für die Wohnungsvergabe war. Auch ein Dritter kann Vermieter sein, wenn der Dienstgeber maßgeblichen Einfluss auf die Vergabe der Wohnung hat.

Es kommt auf den vereinbarten Zweck an, nicht darauf, wie Sie die Wohnung tatsächlich nutzen. Diese Vereinbarung muss nicht ausdrücklich getroffen sein; es genügt, wenn beide Seiten einvernehmlich davon ausgegangen sind. Vom vereinbarten Zweck können Sie später auch gemeinsam wieder abgehen.

Das Gesetz bestimmt nicht, was eine Wohnung ist; maßgeblich sind der allgemeine Sprachgebrauch, die Verkehrsauffassung und die Bauvorschriften. Danach ist eine Wohnung ein selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes, der geeignet ist, dem Wohnbedürfnis von Menschen zu dienen.

Ob die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz für Ihr Objekt gilt, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Vermietung. Spätere Umbauten ändern daran nichts, auch dann nicht, wenn sie auf Wunsch der antragstellenden Seite vorgenommen wurden.