OGH 8 ObA 1/24s

Für die Aufkündigung eines Hausbesorgerdienstverhältnisses und die Geltendmachung des Kündigungsgrundes sieht das Gesetz keine Frist vor. Trotzdem darf derjenige, der auflöst, nicht wider Treu und Glauben so lange zuwarten, dass die andere Seite aus dem Zögern auf einen Verzicht schließen konnte.

Dieser Kündigungsgrund liegt nur vor, wenn der Hauseigentümer wichtige Gründe für die Auflassung des Hausbesorgerpostens nachweist. Zusätzlich muss erwiesen sein, dass die Absicht der Auflassung schon zuvor bestand.

Dieser Kündigungsgrund besteht nicht, wenn Angestellte der Hauseigentümerin nicht die gesamten Hausbesorgerarbeiten übernehmen, sondern nur einzelne Teiltätigkeiten ausüben. Eine solche Behelfslösung führt auf Dauer zu keinem ordnungsgemäßen Ergebnis und ist insgesamt unzweckmäßig.

Die Auflassung des Hausbesorgerpostens darf nicht zum Schein erfolgen, etwa um jemanden loszuwerden, gegen den es sonst keinen Kündigungsgrund gibt; sie liegt auch nicht im Belieben des Hauseigentümers. Er muss wichtige Gründe behaupten und beweisen, insbesondere dass die Auflassung wegen geänderter Verhältnisse notwendig oder zweckmäßig ist. Notwendig sein muss die Auflassung des Postens selbst, nicht bloß ein Wechsel in der Person des Hausbesorgers.

Bloße Teillösungen oder Behelfslösungen können die Gesamtheit der Hausbesorgertätigkeiten und den Hausbesorgerposten nicht ersetzen.

Ihre Stelle als Hausbesorger gilt schon dann als aufgelassen, wenn die Arbeiten weiter anfallen, aber von anderen erledigt werden. Es genügt, dass Miteigentümer oder Mieter sämtliche Hausbesorgerarbeiten unentgeltlich übernehmen oder dass deren Angestellte sie neben ihrer sonstigen Arbeit miterledigen. Dass die Arbeit ganz wegfällt, ist dafür nicht nötig.