OGH 9 Ob 79/25w

Ja. Ansprüche wegen Mängeln oder Schäden an gemeinsamen Teilen des Hauses gehören zur gewöhnlichen Verwaltung, wenn sie der Erhaltung dienen. Ein Mehrheitsbeschluss bindet dann auch die überstimmte Minderheit, sofern alle vorher Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Nach außen wirkt dieser Beschluss als Vertretungsmacht gegenüber Dritten.

Für die Klage selbst nicht. Sie können Ansprüche wegen Mängeln an gemeinsamen Anlagen auch allein geltend machen, ohne dass die übrigen zustimmen oder mitklagen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dort nötig, wo eine Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung die Interessen aller berührt.

Stammt der Vertrag von der Eigentümergemeinschaft, etwa bei der Sanierung einer älteren Anlage, dann muss die Gemeinschaft klagen, vertreten durch den bestellten Verwalter. Stammt der Anspruch dagegen aus dem Vertrag zwischen Wohnungskäufer und Bauträger, ist nur der Käufer selbst berechtigt. Die Gemeinschaft kann diesen Anspruch dann nicht geltend machen.

Macht der Käufer einer Eigentumswohnung Mängel an gemeinsamen Teilen geltend und besteht bereits eine Gemeinschaft, ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss nötig. Denn die möglicherweise anderen Interessen der übrigen Eigentümer dürfen nicht übergangen werden. Bleibt die Mehrheit untätig, kann ein Beschluss beim Außerstreitrichter erwirkt werden.