WEG 2002 § 16

Schon die Möglichkeit, dass Ihre Änderung schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer beeinträchtigt, verpflichtet Sie, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Gerichts einzuholen. Tun Sie das nicht oder setzen Sie sich über einen Widerspruch hinweg, handeln Sie eigenmächtig. Sie können dann im gewöhnlichen Gerichtsverfahren zur Beseitigung der Änderung verhalten werden.

Nur wenn zwei Bedingungen zusammentreffen. Die Änderung darf weder das Haus schädigen noch schutzwürdige Interessen der anderen beeinträchtigen, und sie muss zusätzlich entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.

Nicht jede Beeinträchtigung der anderen Miteigentümer steht einer Änderung entgegen. Sie muss wesentlich sein und die Interessen der anderen so schutzwürdig erscheinen lassen, dass Ihr Recht zur Änderung dahinter zurücktreten muss.

Nicht ohne Weiteres. Die üblichen Begleiterscheinungen eines Gastbetriebs wie Lärm und Belästigung durch Alkoholisierte beeinträchtigen schutzwürdige Interessen wesentlich, und zwar auch dann, wenn im Haus schon ein solcher Betrieb besteht und ein zweiter eröffnet werden soll. Dass Sie den ersten geduldet haben, verpflichtet Sie nicht, auch den zweiten hinzunehmen.

Ob eine Änderung zulässig ist, wird immer nach dem einzelnen Fall beurteilt. Dabei sind alle Umstände zu berücksichtigen, die dafür sprechen können, dass andere beeinträchtigt werden. Eine allgemeine Regel gibt es dafür nicht.

Fenster prägen das Aussehen der Fassade und gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ein Austausch kann die Interessen der anderen Eigentümer immer beeinträchtigen. Sie brauchen deshalb die Zustimmung aller anderen Eigentümer oder eine Entscheidung des Gerichts.

Wird durch die Änderung ein schutzwürdiges Interesse der anderen Miteigentümer wesentlich beeinträchtigt, muss sie unterbleiben. Ihre eigenen wichtigen Interessen ändern daran nichts. Sie spielen erst dann eine Rolle, wenn allgemeine Teile des Hauses in Anspruch genommen werden und die Änderung nicht dem Üblichen entspricht.

Außenmauern, Wände und Decken zwischen den Wohnungen, tragende Innenwände und Bauteile mit gemeinsamen Leitungen unterliegen der gemeinschaftlichen Nutzung. Eine nichttragende Innenwand ohne gemeinsame Leitungen dürfen Sie dagegen allein nutzen. Sie zu verändern oder zu entfernen steht in Ihrem Belieben und braucht keine Genehmigung.

Für Einrichtungen im Bereich Ihres Zubehörs zur Eigentumswohnung, die nur Ihnen dienen, müssen Sie selbst für die Erhaltung sorgen. Die Gemeinschaft ist nur zuständig, wenn ein ernster Schaden des Hauses vorliegt oder die Einrichtung eine Aufgabe für das ganze Haus oder andere Objekte erfüllt.

Es kommt nicht darauf an, ob eine solche Ausstattung allgemein üblich ist, sondern ob gerade die von Ihnen geplante Änderung in ihrer konkreten Ausgestaltung üblich ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie stark in die Bausubstanz eingegriffen wird und in welchem Ausmaß allgemeine Teile des Hauses beansprucht oder umgestaltet werden.

Der Begriff der Änderung wird sehr weit verstanden. Schon die bloße Möglichkeit, dass schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden, macht die Zustimmung aller nötig. Fehlt sie, kann sie das Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen.

Die Verlegung einer Stromleitung samt Wallbox, die technisch einer Steckdose entspricht, etwa für einphasiges Laden mit höchstens 3,7 kW, gilt als begünstigte Änderung. Sie wird nicht in Leitung und Anschluss aufgespalten, sondern einheitlich beurteilt.

Nimmt ein Wohnungseigentümer Änderungen ohne die Zustimmung der betroffenen Miteigentümer und ohne ersetzende Gerichtsentscheidung vor, ist gegen ihn ausnahmslos vor dem ordentlichen Gericht vorzugehen. Droht eine künftige rechtswidrige Änderung, klagen Sie auf Unterlassung. Ist die Änderung schon bewirkt, können Sie deren Beseitigung verlangen.

Jeder Miteigentümer darf eigenmächtige Eingriffe in das gemeinsame Eigentum abwehren, auch wenn ihm nur ein Minderheitsanteil gehört und der Störer selbst Miteigentümer ist. Sie können auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustands klagen, etwa wenn Sträucher entfernt wurden. Daran ändert auch die Bestellung eines gemeinsamen Verwalters nichts.

Auch wer nur einen Minderheitsanteil hält, kann die Klage zum Schutz des Eigentums erheben. Sie richtet sich nicht nur gegen Außenstehende, sondern auch gegen andere Mit- oder Wohnungseigentümer.

Jeder Miteigentümer kann rechtswidriges Verhalten mit Klage abwehren und dessen Beseitigung verlangen, gleich ob es von einem Außenstehenden oder von einem anderen Miteigentümer ausgeht. Voraussetzung ist, dass die Rechtswidrigkeit sein Miteigentum betrifft, etwa bei unbefugter Verwaltung fremden Eigentums.

Wer ein gemeinsames Gut verwaltet, gilt rechtlich als Bevollmächtigter der Eigentümer. Für ihn gelten daher alle Rechte und Pflichten eines Bevollmächtigten.

Rückstände bei den Beiträgen zur Rücklage der Eigentümergemeinschaft verjähren erst nach dreißig Jahren. Die kurzen Fristen von drei Jahren gelten dafür nicht.

Nicht jede Veränderung beeinträchtigt das äußere Erscheinungsbild eines Hauses. Es zählt nur eine Veränderung, die das Aussehen tatsächlich verschlechtert. Bei dieser Beurteilung haben die Gerichte einen gewissen Spielraum.

Nein, sie ist ein allgemeiner Teil des Hauses, ebenso wie Außenmauern, Trennwände und die Außenhaut des Gebäudes. Das gilt auch dann, wenn der Keller darunter Zubehör Ihrer Wohnung ist. Ein Durchbruch nimmt daher allgemeine Teile in Anspruch.

Nein. Dass eine Änderung baurechtlich zulässig ist, verpflichtet die anderen Wohnungseigentümer noch nicht, sie zu dulden. Die Genehmigung der Baubehörde ist bloß eine selbstverständliche Voraussetzung des Vorhabens und ersetzt deren Zustimmung nicht.

Will ein Wohnungseigentümer eine Änderung am Objekt eines anderen verhindern, muss er selbst darlegen und beweisen, dass die allgemeinen Voraussetzungen für die Änderung nicht erfüllt sind. Die Beweislast liegt also bei dem, der widerspricht.

Haben Sie die Genehmigung mehrerer voneinander trennbarer baulicher Änderungen beantragt und war für Sie erkennbar auch eine teilweise Bewilligung sinnvoll, bleibt der unbekämpfte Teil bestehen. Bekämpfen die Antragsgegner nur einzelne bewilligte Änderungen, darf das Rekursgericht nicht den gesamten Antrag abweisen. Zwischen dem angefochtenen und dem unangefochtenen Teil besteht dann kein untrennbarer Zusammenhang.

Nicht im Alleingang. Die Außenmauer und die gesamte Außenhaut des Gebäudes sind allgemeine Teile, ebenso Geschoßdecken, Trennwände und Dachterrassen. Ein Durchbruch für ein Einfahrtstor ist eine wichtige Veränderung, für die Sie die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder eine Entscheidung des Gerichts brauchen.

Als Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt gilt nicht nur ein Umbau. Auch wenn Sie in einem Geschäftslokal den Unternehmensgegenstand oder die Betriebsform ändern, ist das eine Änderung in diesem Sinn. Der Begriff wird sehr weit ausgelegt.

Wollen Sie gerichtlich klären lassen, ob die übrigen Miteigentümer Ihre Änderung dulden und einer nötigen Bewilligung zustimmen müssen, haben Sie im Antrag die Änderung und die Art ihrer Durchführung genau zu beschreiben. Auch das Ansuchen um Baubewilligung und dessen Beilagen müssen so abgefasst sein, dass sich die Voraussetzungen verlässlich beurteilen lassen. Das Gericht muss Ihnen aber Gelegenheit geben, den Antrag zu ändern oder zu vervollständigen.

Bei einer geplanten Änderung wird zwischen den Interessen des änderungswilligen Wohnungseigentümers und den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer an der Unterlassung nicht abgewogen.

Die Interessen des änderungswilligen Wohnungseigentümers werden gegen jene der übrigen nicht abgewogen. Dass Sie ein eigenes wichtiges Interesse darlegen müssen, wenn Sie gemeinsame Teile der Liegenschaft in Anspruch nehmen, bedeutet nicht, dass die gegenläufigen Interessen zumindest gleiches Gewicht haben müssten. Schon die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer steht der Änderung entgegen.

Das Gesetz zählt die Gründe, die eine Änderung unzulässig machen, nur beispielhaft auf; es kommt nicht darauf an, welcher Teil der Liegenschaft nachteilig betroffen ist. Solange die Änderung noch nicht ausgeführt ist, zählen die typischerweise damit verbundenen Beeinträchtigungen. Ist sie bereits umgesetzt, sind die tatsächlichen Verhältnisse maßgeblich.

Werden Ihre schutzwürdigen Interessen als Miteigentümer oder Wohnungseigentümer beeinträchtigt, dürfen Sie die Änderung untersagen. Daran ändert sich nichts, wenn für die Änderung bereits eine behördliche Bewilligung vorliegt oder erlangt werden könnte.