Brauche ich für die Mängelklage die Zustimmung der anderen Eigentümer?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Bauträger, Eigentümergemeinschaft

Für die Klage selbst nicht. Sie können Ansprüche wegen Mängeln an gemeinsamen Anlagen auch allein geltend machen, ohne dass die übrigen zustimmen oder mitklagen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dort nötig, wo eine Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung die Interessen aller berührt.

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Ständige Rechtsprechung seit 1980, zuletzt bestätigt am 17.07.2025 (43 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1980)

Auch einzelne Wohnungseigentümer können Gewährleistungsansprüche an gemeinschaftlichen Anlagen geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die erforderliche Willensbildung kann auch bereits im Wohnungseigentumsvertrag erfolgen.OGH 4 Ob 10/16y, 27.01.2016
Die Wahl des Gewährleistungsbehelfs betreffend allgemeine Teile steht grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu, sondern darüber ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung des Außerstreitrichters erforderlich.OGH 5 Ob 126/12h, 24.01.2013
Auch für (schon ursprünglich vorhandene) Mängel an allgemeinen Teilen einer Wohnungseigentumsliegenschaft gilt bei späterer Veräußerung eines Wohnungseigentumsobjekts durch den Errichter der Wohnungseigentumsanlage, dass die dreijährige Verjährungsfrist für das Recht auf Gewährleistung nicht mit der bücherlichen Umschreibung beginnt, sondern mit der körperlichen Übergabe.OGH 5 Ob 69/10y, 31.08.2010
Ein Begehren auf Feststellung der Haftung für zukünftige Schäden ist allerdings nicht abhängig vom Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses, weil es die Gemeinschaftsinteressen nicht tangiert; mit seiner Geltendmachung wird nämlich die Wahl zwischen Preisminderung oder Verbesserung sowie zwischen Naturalrestitution oder Geldersatz in keiner Weise präjudiziert, es wird nur der Verjährung allfälliger Schadenersatzansprüche vorgebeugt.OGH 5 Ob 21/09p, 01.09.2009
Die faktische Klagsführung durch mehrere Wohnungseigentümer ersetzt nicht die formelle Beschlussfassung nach §§ 24 f WEG 2002, wenn die Kläger nicht alle von der Beklagten verschiedene Mit- und Wohnungseigentümer repräsentieren, sondern nur einen Teil davon.OGH 5 Ob 21/09p, 01.09.2009

Alle 21 Ergänzungen anzeigen

Dem Anspruch auf den dem jeweiligen Miteigentumsanteil aliquoten Ersatz des Deckungskapitals kann die Funktion beigemessen werden, die alle Wohnungseigentümer treffende Last im Sinn des § 19 WEG 1975/§ 32 WEG 2002 auszugleichen. Ein Erlöschen der individuellen Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer auf das Deckungskapital oder dessen Umwandlung in eine Naturalobligation führt daher nur dazu, dass deren individuelle Ansprüche auf Ausgleich der Belastung nicht mehr durchsetzbar sind. Sie müssen diesfalls die Behebungskosten (entweder über die bereits bestehende Rücklage oder über speziell vorgeschriebene Reparaturkostenbeiträge) endgültig selbst tragen. Ihr Interesse an der ordnungsgemäßen Erhaltung allgemeiner Teile des Wohnungseigentumsobjekts erlischt damit aber nicht zwingend.OGH 5 Ob 21/09p, 01.09.2009
Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche.OGH 5 Ob 21/09p, 01.09.2009
Nur so weit das Vorgehen eines Einzelnen Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte (etwa bei der Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung) ist er gehalten, seine Klagsführung durch einen Mehrheitsbeschluss genehmigen zu lassen. Gleiches gilt auch für Schadenersatzansprüche eines Wohnungseigentümers.OGH 5 Ob 231/02k, 03.12.2002
Auch auf einen ehemaligen Wohnungseigentümer bezieht sich trotz beendeter Zugehörigkeit zur dinglichen Rechtsgemeinschaft der Wohnungseigentümer das Erfordernis einer der Klage vorausgehenden Beschlussfassung sämtlicher Wohnungseigentümer. Diese aus einer Nachwirkung des Gemeinschaftsverhältnisses erforderliche Bedachtnahme auf die Interessen der Übrigen ist zur Vermeidung unlösbarer Verquickungen auch unverzichtbar.OGH 5 Ob 190/02f, 20.11.2002
Das Erfordernis des Mehrheitsbeschlusses gilt nur dort, wo eine Wahlmöglichkeit in Betracht kommt.OGH 5 Ob 190/02f, 20.11.2002
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann wegen Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses der Entgeltforderung des Wohnungseigentumsorganisators das Leistungsverweigerungsrecht so lange entgegenhalten, als sich die Miteigentümer und Wohnungseigentümer nicht mehrheitlich auf die Geltendmachung eines Preisminderungsanspruchs (statt der geschuldeten Mängelbehebung) festgelegt haben.OGH 5 Ob 28/02g, 26.02.2002
Es ist zu unterscheiden, auf welcher vertraglichen Grundlage Gewährleistung begehrt wird, das heißt, wer Vertragspartner jenes Vertrages ist, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist.OGH 5 Ob 214/01h, 11.12.2001
Diese Rechtsprechung wurde auch bereits auf Schadenersatzansprüche ausgedehnt (vgl 5 Ob 201/00w).OGH 5 Ob 296/00s, 10.07.2001
Trotz Bejahung der Klagslegitimation des einzelnen Wohnungseigentümers bei Bestehen einer dinglichen Rechtsgemeinschaft ist am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten, um die möglicherweise unterschiedliche Interessenslage - etwa bei der Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung (oder zwischen Naturalersatz und Geldersatz) - zu berücksichtigen.OGH 5 Ob 201/00w, 07.11.2000
Bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses hat der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen eine Willensbildung der Wohnungseigentümer vorauszugehen, dass dieser und nicht etwa andere Rechtsbehelfe in Anspruch genommen werden sollen (5 Ob 253/00t; SZ 70/129 ua).OGH 5 Ob 126/00s, 07.11.2000
Soweit Gemeinschaftsinteressen nicht gefährdet sind, ist der einzelne Miteigentümer und Wohnungseigentümer nicht gehindert, seine auch allgemeine Teile der gemeinschaftlichen Sache betreffenden Gewährleistungsansprüche allein geltend zu machen.OGH 5 Ob 253/00t, 24.10.2000
Lediglich der Umstand, dass es um Mängel an allgemeinen Teilen einer gemeinschaftlichen Sache geht und jedes Mitglied einer Miteigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Interessen der übrigen Gemeinschaftsmitglieder zu wahren hat, kann überhaupt dazu führen, die Gemeinschaft (mehrheitlich) bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen mitbestimmen zu lassen. Folgerichtig beschränkt sich diese Entscheidungsbefugnis auf die Geltendmachung von Gemeinschaftsinteressen, etwa auf die Wahl zwischen Preisminderungsanspruch und Verbesserungsanspruch.OGH 5 Ob 253/00t, 24.10.2000
Bei Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses hat, sofern es sich um einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft, etwa anlässlich der Renovierung einer älteren Anlage, abgeschlossenen Vertrag handelt, als Gewährleistungskläger die Wohnungseigentümergemeinschaft, gemäß § 17 Abs 2 WEG vertreten durch einen bestellten gemeinsamen Verwalter, aufzutreten. Rührt der Gewährleistungsanspruch aber wie hier aus einem vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag her, so ist nur der Erwerber und nicht die (allenfalls noch gar nicht bestehende) dingliche Rechtsgemeinschaft forderungsberechtigt.OGH 5 Ob 147/97x, 08.07.1997
Schadenersatzanspruch in Geld.OGH 5 Ob 1/85, 29.01.1985
Verbesserungsanspruch ist Gesamthandforderung und von der Mehrheit der Miteigentümer geltendzumachen.OGH 5 Ob 656/82, 13.07.1982
Forderung auf Ersatz der Mängelbehebungskosten und der Mängelfolgeschäden gegen den Werkunternehmer ist Gesamthandforderung.OGH 5 Ob 24/81, 07.07.1981

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0082907 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 43.

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OGH 3 Ob 212/24h, 26.02.2025, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 235/24p, 17.01.2025, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 128/23m, 04.04.2024, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 167/23d, 23.11.2023, Fall aus Wien
OGH 2 Ob 34/21w, 27.01.2022, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 102/21t, 16.12.2021, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 174/20d, 25.03.2021, Fall aus Tirol
OGH 6 Ob 26/20x, 20.02.2020, Fall aus Steiermark

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 933 · Gewährleistungsfrist; Verjährung
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 18 · Rechtsfähigkeit und Vertretung der Eigentümergemeinschaft
WEG 2002 § 28 · Ordentliche Verwaltung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Kann ich als einzelner Wohnungseigentümer alle Verwalterpflichten einklagen?

Nein. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie im Außerstreitverfahren nicht sämtliche allgemeinen Pflichten des Verwalters gegen ihn durchsetzen. Der Verweis im Gesetz ist enger zu verstehen, als sein Wortlaut vermuten lässt.

günstig für Verwalter Grenzen des Einzelrechts gegen den Verwalter

Kann ich den Hausverwalter allein zu seinen Pflichten zwingen?

Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.