Mietvertrag kündigen als Mieter: Frist, Zugang, Bindung

Kurz gesagt: Ihre Kündigung wird wirksam, sobald sie beim Vermieter ankommt; das Mietverhältnis endet aber erst mit Ablauf der Kündigungsfrist. Eine außergerichtliche Kündigung können Sie danach nicht mehr einseitig zurücknehmen (RS0020951, RS0131339). Ist im Vertrag nichts anderes vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist für eine Wohnung mit monatlicher Miete nach dem Gesetz einen Monat zum Monatsletzten (§ 560 ZPO). Kündigen Sie schriftlich zu spät, gilt sie für den nächsten möglichen Termin (RS0135342). Bei einem befristeten Mietvertrag sind Sie grundsätzlich bis zum Ende der Frist gebunden (RS0020734); bei einem wirksam befristeten Mietvertrag über eine Wohnung können Sie nach dem Gesetz aber nach Ablauf eines Jahres mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen (§ 29 Abs 2 MRG).

Dieser Leitfaden fasst zusammen, was der Oberste Gerichtshof (OGH) zur Kündigung durch den Mieter entschieden hat. Welche Regeln für Sie gelten, hängt von Ihrem Vertrag und vom Einzelfall ab. Mehrere Regeln stehen im Mietrechtsgesetz; für Mietverträge, die ganz von diesem Gesetz ausgenommen sind, gelten sie nicht. Weitere Fragen zur Miete finden Sie im Bereich Mietrecht.

Ab wann wirkt meine Kündigung, und kann ich sie zurücknehmen?

Die Kündigung ist eine Erklärung, die nur eine Seite abgibt. Der OGH nennt sie eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung (RS0020951). Das heißt: Sie wirkt erst, wenn sie beim Vermieter ankommt. Das Mietverhältnis endet aber erst nach Ablauf der Kündigungsfrist (RS0020951). Der Vermieter muss sie nicht annehmen. Auch wenn er erklärt, die Kündigung nicht anzunehmen, ist das bedeutungslos (RS0020951).

Eine Kündigung, die nicht über das Gericht läuft (außergerichtliche Kündigung), entfaltet ihre Wirkung mit dem Zugang und braucht keine Annahme (RS0131339). Anders als eine gerichtliche Kündigung, die zurückgenommen werden kann, wenn Einwendungen erhoben wurden, können Sie sie nach der Entscheidung des OGH nicht mehr einseitig zurücknehmen (RS0131339). Überlegen Sie sich eine schriftliche Kündigung daher gut, bevor sie beim Vermieter eingeht.

Was passiert, wenn ich zu spät kündige?

Kündigen Sie als Mieter schriftlich zu spät, wird die Kündigung für den nächsten möglichen Termin wirksam. Das gilt auch dann, wenn dieser spätere Termin für Sie ungünstig ist. Der OGH hat entschieden, dass nicht geprüft wird, ob die Verschiebung tatsächlich in Ihrem Interesse liegt (RS0135342).

Das Gesetz sieht dazu vor: Geht dem Vermieter eine schriftliche Kündigung des Mieters erst nach Beginn der Kündigungsfrist zu, wird sie für den ersten späteren Termin wirksam, für den die Frist zu diesem Zeitpunkt noch offen war (§ 33 Abs 1 MRG). Anders gesagt: Eine verspätete Kündigung ist nicht ungültig, sie wirkt nur später als gedacht.

Ist im Mietvertrag über eine Wohnung nichts anderes vereinbart, sieht das Gesetz vor: Gekündigt wird zum letzten Tag eines Monats. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens einen Monat vor diesem Termin zugehen, wenn die Miete monatlich oder in kürzeren Abständen zu zahlen ist, sonst spätestens drei Monate vorher (§ 560 Abs 1 Z 2 lit d ZPO). Anders gesagt: Ohne andere Vereinbarung beträgt die Frist bei monatlicher Miete einen Monat zum Monatsende. Stehen im Vertrag andere Fristen oder Termine, gelten in der Regel diese (§ 560 Abs 1 Z 1 ZPO). Für befristete Verträge gelten eigene Regeln; sie stehen weiter unten.

Darf mir der Mietvertrag das Kündigen einschränken?

Nicht in jedem Fall. Der OGH hat zum vorzeitigen Kündigungsrecht des Mieters nach § 29 Abs 2 MRG entschieden: Dieses Recht ist weder verzichtbar noch darf es zu Ihren Lasten beschränkt werden. Unwirksam sind danach Kündigungsverzichte, ein in die Zukunft verschobener Kündigungstermin, verlängerte Kündigungsfristen und Strafzahlungen (Konventionalstrafen) für den Fall der vorzeitigen Kündigung (RS0134890).

Das gilt für dieses besondere Kündigungsrecht bei wirksam befristeten Mietverträgen über Wohnungen, nicht für jeden Mietvertrag. Was das Gesetz dazu sagt, steht im nächsten Abschnitt.

Kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Grundsätzlich nein. Der OGH hat entschieden: Aus einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit folgt die Bindung beider Seiten für die vereinbarte Dauer. Ohne eine andere Vereinbarung kann weder der Vermieter noch der Mieter das Mietverhältnis vorher auflösen. Einen ausdrücklichen Kündigungsverzicht braucht es dafür nicht (RS0020734).

Das Gesetz sieht für wirksam befristete Haupt- oder Untermietverträge über eine Wohnung eine Ausnahme vor: Nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer kann der Mieter vorzeitig kündigen, jeweils zum Monatsletzten, schriftlich oder gerichtlich und mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Auf dieses Recht kann man nicht verzichten, und es darf nicht beschränkt werden (§ 29 Abs 2 MRG). Anders gesagt: Nach einem Jahr Mietdauer können Sie mit drei Monaten Frist zum Monatsende aus dem Vertrag.

Wirksam befristet ist ein Mietvertrag über eine Wohnung nach dem Gesetz nur, wenn schriftlich vereinbart ist, dass er mit Ablauf der Zeit endet, und wenn eine Mindestdauer eingehalten ist: bei Verträgen, die seit 1. Jänner 2026 geschlossen oder erneuert werden, fünf Jahre, wenn der Vermieter bei der Befristung Unternehmer war, sonst drei Jahre (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG); für Befristungen, die vorher vereinbart wurden, gilt die bisherige Rechtslage mit drei Jahren (§ 49k Abs 4 MRG). Anders gesagt: Ein kürzer befristeter Wohnungsmietvertrag ist nicht wirksam befristet; was dann gilt, steht im nächsten Abschnitt. Diese Regeln stehen im Mietrechtsgesetz; für Mietverträge, die ganz vom Gesetz ausgenommen sind, gelten sie nicht.

Gilt das auch, wenn die Befristung ungültig ist?

Ja, die Bindung bleibt. Erfüllt die Befristung die gesetzlichen Voraussetzungen nicht, zum Beispiel weil die Schriftform fehlt, endet der Vertrag nicht mit Fristablauf. Sonst bleibt er aber befristet: Beide Seiten haben für die vereinbarte Dauer auf die ordentliche Kündigung verzichtet. Haben die Parteien kein Recht zur vorzeitigen Kündigung vereinbart, kann deshalb weder der Vermieter noch der Mieter vorher auflösen (RS0109759).

Das Gesetz sagt dazu, dass solche Verträge als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten (§ 29 Abs 3 lit a MRG). Der OGH hat aber auch für die Rechtslage nach der Gesetzesänderung von 2006 entschieden, dass die Bindung für die vereinbarte Dauer bleibt (RS0109759). Ob Sie in diesem Fall nach einem Jahr trotzdem mit drei Monaten Frist kündigen können, wie es das Gesetz bei wirksamer Befristung vorsieht, sagen die hier genannten Entscheidungen nicht.

Muss eine Verlängerung schriftlich sein?

Der OGH hat die Schriftform für befristete Mietverträge so erklärt: Sie soll Sie als Mieter warnen und aufklären und die Befristung beweisbar machen. Diese Zwecke wären bei nicht schriftlichen Verlängerungen weitgehend verfehlt (RS0030289). Auch Verlängerungsvereinbarungen unterliegen dem Schriftformgebot. Die Vorschrift darf aber nicht zum Selbstzweck werden; ausschlaggebend ist, ob die Unterschriften der Parteien dem Zweck der Vorschrift genügen (RS0030289).

Muss ich die Frist einhalten, wenn ich sofort auflösen dürfte?

Nein. Dürften Sie einen Miet- oder Pachtvertrag aus wichtigem Grund sofort auflösen, können Sie stattdessen kündigen. Diese Kündigung ist an die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht gebunden (RS0044897), nach einer Entscheidung auch nicht an vereinbarte Fristen (RS0044897). Nach derselben Entscheidung können Sie den Kündigungszeitpunkt in der Zukunft dann frei wählen (RS0044897).

Ob ein solcher Grund vorliegt, etwa bei Mängeln der Wohnung, beurteilt dieser Leitfaden nicht. Für den umgekehrten Fall, die Auflösung durch den Vermieter wegen Rückstands, gibt es den Leitfaden Räumungsklage wegen Mietrückstand.

Was das für Sie bedeutet

Eine Kündigung durch den Mieter wirkt mit Zugang beim Vermieter; eine außergerichtliche können Sie nicht mehr einseitig zurücknehmen. Kommt sie zu spät, gilt sie für den nächsten möglichen Termin, auch wenn der für Sie ungünstig ist. Ein befristeter Mietvertrag bindet grundsätzlich beide Seiten bis zum Ende der Frist, auch wenn die Befristung nicht gültig ist. Eine gesetzliche Ausnahme gibt es für bestimmte befristete Wohnungsmietverträge. Ob sie auf Ihren Vertrag passt, kann dieser Leitfaden nicht beurteilen. Hilfe finden Sie auf der Seite So arbeitet RATG.

Achtung, Frist: Ohne andere Vereinbarung muss Ihre Kündigung einer Wohnung mit monatlicher Miete spätestens einen Monat vor dem Monatsletzten beim Vermieter eingehen (§ 560 Abs 1 Z 2 lit d ZPO). Eine schriftliche Kündigung, die zu spät beim Vermieter eingeht, wirkt erst zum nächsten möglichen Termin (§ 33 Abs 1 MRG, RS0135342). Das vorzeitige Kündigungsrecht bei einer wirksam befristeten Wohnung gibt es nach dem Gesetz erst nach Ablauf eines Jahres, mit drei Monaten Kündigungsfrist zum Monatsletzten, schriftlich oder gerichtlich (§ 29 Abs 2 MRG).