Räumungsklage wegen Mietrückstand: Rechte der Mieter

Kurz gesagt: Eine offene Miete allein reicht nicht, damit der Vermieter den Vertrag sofort auflösen darf. Er muss Sie mahnen (auch die Klage kann als Mahnung gelten), und Sie müssen bis zum nächsten Zinstermin im Rückstand bleiben (RS0021152, RS0020952). Zahlen Sie, bevor Ihnen die Klage mit der Auflösungserklärung zugestellt wird, ist die Räumungsklage abzuweisen; gilt die Klage als Mahnung, bleibt Ihnen nur eine angemessene, kurze Frist: In entschiedenen Fällen waren 18 oder 20 Tage nach der Zustellung schon zu spät (RS0021081). Soweit das Mietrechtsgesetz gilt, hilft ohne grobes Verschulden auch eine Zahlung bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz (RS0069105).

Dieser Leitfaden fasst zusammen, was der Oberste Gerichtshof dazu entschieden hat. Welche Regeln für Sie gelten, hängt von der Art Ihres Mietvertrags und vom Einzelfall ab. Weitere Fragen zur Miete finden Sie im Bereich Mietrecht.

Darf der Vermieter wegen eines Rückstands sofort auflösen?

Nicht ohne Weiteres. Der OGH hat entschieden, dass die Versäumung einer oder mehrerer Zahlungen allein noch nicht zur Auflösung berechtigt (RS0021152). Zwei Dinge müssen dazukommen:

• Der Vermieter hat Sie ordentlich gemahnt.
• Sie haben den Rückstand bis zum nächsten Zinstermin nach der Mahnung nicht bezahlt.

Der „nächste Zinstermin“ ist der Zeitpunkt, an dem die folgende Miete fällig wird. Die Auflösung ist erst möglich, wenn diese nächste Miete fällig geworden ist, bevor die gemahnte vollständig bezahlt war (RS0020914). Dabei genügt es, wenn zu diesem Zeitpunkt noch ein Teilbetrag offen ist (RS0021152).

Wie muss die Mahnung aussehen?

Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, die Mahnung muss auch nicht schriftlich sein (RS0021197). Entscheidend ist der Inhalt: Der Vermieter muss Ihnen den Ernst der Lage bewusst machen. Er muss erkennen lassen, dass er eine weitere Verzögerung über eine angemessene Nachfrist hinaus nicht mehr hinnimmt (RS0021197).

Was der OGH dazu sonst entschieden hat:

• Eine höfliche Ausdrucksweise nimmt der Mahnung nicht den nötigen Ernst (RS0021197).
• War Ihnen klar, welche Beträge offen sind, müssen die einzelnen Monate nicht aufgezählt sein (RS0021197).
• Bloß zugeschickte Zahlscheine sind keine Mahnung (RS0021152).
• Auch die Räumungsklage selbst kann als Mahnung gelten (RS0020952, RS0021081). Zahlungen 18 oder 20 Tage nach Zustellung der Klage sah der OGH in solchen Fällen nicht mehr als Zahlung in angemessener Frist an (RS0021081). Was dann noch helfen kann, steht unter „Bis wann kann ich nachzahlen?“.

Was gilt, wenn mehrere Personen die Wohnung gemietet haben?

Dann muss der Vermieter jeden Mitmieter einzeln mahnen. Sonst ist der Räumungsklage gegen die Mitmieter nicht stattzugeben (RS0017291). Anders kann es sein, wenn Vermieter und Mieter vereinbart haben, dass ein Auflösungsgrund, den ein Mieter verwirklicht, auch gegen die anderen wirkt. Dann reicht es, wenn einer von ihnen vorher gemahnt wurde und eine Nachfrist bekam (RS0017291).

Zählen auch offene Betriebskosten?

Ja. Auch ein Rückstand bei den Betriebskosten kann die Auflösung des Vertrags rechtfertigen, nicht nur ein Rückstand beim Mietzins (RS0021034).

Bis wann kann ich nachzahlen?

Vor der Zustellung der Klage

Bezahlen Sie den Rückstand, bevor Ihnen die Klage mit der Auflösungserklärung zugestellt wird, ist die Räumungsklage abzuweisen (RS0021081). Das Risiko, dass Ihnen die Klage zugestellt wird, bevor Sie zahlen, tragen Sie als Mieter, weil Sie im Rückstand sind (RS0021081). Für eine Pacht hat der OGH entschieden: Wurde die Auflösung schon vorher erklärt, kommt es darauf an, ob beim Empfang dieser Erklärung noch ein Rückstand bestand (RS0021081).

Während des Verfahrens

Das Gesetz sieht vor: Wer wegen eines Mietrückstands gekündigt wurde und daran kein grobes Verschulden hat, kann den geschuldeten Betrag noch bis zum Schluss der letzten Verhandlung vor der Entscheidung erster Instanz zahlen; dann ist die Kündigung aufzuheben (§ 33 Abs 2 MRG). Das gilt sinngemäß für die Räumungsklage wegen Rückstands nach Mahnung (§ 33 Abs 3 MRG). Ist die Höhe des Betrags strittig, entscheidet das Gericht darüber vor Schluss der Verhandlung durch Beschluss (§ 33 Abs 2 MRG). Die Kosten des Verfahrens müssen Sie dem Vermieter aber ersetzen, soweit Sie sie ohne die Zahlung hätten tragen müssen (§ 33 Abs 2 MRG).

Dieser Beschluss soll laut OGH klarstellen, welchen Betrag Sie schulden, damit Sie die Räumung oder Kündigung durch Zahlung noch abwenden können (RS0069105). Zahlen Sie rechtzeitig, wird die Auflösungserklärung des Vermieters rückwirkend unwirksam (RS0107946). Beides gilt nur, wenn der Rückstand nicht durch Ihr grobes Verschulden entstanden ist (RS0069105, RS0107946). Liegt grobes Verschulden vor, braucht es keinen Beschluss über den Betrag (RS0069105).

Das Mietrechtsgesetz gilt aber nicht für jede Miete: Es zählt Mietgegenstände auf, die nicht in seinen Anwendungsbereich fallen (§ 1 Abs 2 MRG). Ob es auf Ihre Wohnung anwendbar ist, hängt von der Art des Mietverhältnisses ab.

Welchen Betrag muss ich zahlen, und was gilt für neue Rückstände?

Geschuldet ist nicht nur der Rückstand, den der Vermieter in der Kündigung oder Auflösungserklärung genannt hat. Dazu gehören alle Beträge, die bis zum Beschluss des Gerichts über den geschuldeten Betrag fällig geworden sind (RS0070380). Für die Abwendung zählt nur der Mietzinsrückstand selbst, nicht etwaige Nebengebühren und Kosten (RS0070380); das heißt nicht, dass diese Beträge nicht zu zahlen sind.

Auch Mieten, die erst während des Verfahrens fällig werden, zählen. Für die Räumung kommt es nicht auf den Stand bei Einbringung der Klage an, sondern auf jenen am Schluss der Verhandlung erster Instanz (RS0020952). Neue Rückstände können die Auflösung sogar dann tragen, wenn der ursprüngliche Rückstand schon bezahlt wurde (RS0020952). Voraussetzung ist:

• Der Rückstand war zu irgendeinem Zeitpunkt des Verfahrens erster Instanz groß genug für eine Auflösung (RS0020952).
• Die neuen Beträge wurden nicht innerhalb der Nachfrist bezahlt, die ab ihrer Geltendmachung lief (RS0020952).
• Die Reihenfolge Mahnung, Nachfrist, Auflösungserklärung blieb gewahrt (RS0020952).
• Der Rückstand bestand noch, als der Vermieter die Auflösung erklärte oder das Verfahren fortführte (RS0020952).

Macht der Vermieter neue Rückstände im laufenden Verfahren geltend, liegen Mahnung und Auflösungserklärung bereits in der Fortführung des Verfahrens (RS0020952).

Was heißt „grobes Verschulden“, und wer muss es beweisen?

Beweisen muss der Mieter, nicht der Vermieter. Sie müssen die Tatsachen behaupten und beweisen, die ein grobes Verschulden an der Nichtzahlung ausschließen (RS0069316). Jeder Zweifel geht zu Ihren Lasten, und bloßes Bestreiten des Rückstands genügt nicht (RS0069316).

Was der OGH dazu entschieden hat:

• Haben Sie Ihre Zahlungsunfähigkeit selbst herbeigeführt, zumindest grob fahrlässig, trifft Sie grobes Verschulden (RS0069316).
• Entscheidend ist die Willensrichtung, die zur Zahlungsverzögerung führte. Das Gericht darf dabei auch berücksichtigen, wie Sie in früheren Jahren gezahlt haben (RS0069316).
• Zahlen Sie wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten nicht, müssen Sie auch beweisen, dass Sie diese nicht verschuldet haben (RS0069316).
• Waren fast ein Jahr lang oft beträchtliche Beträge offen, wurde kaum je pünktlich gezahlt und mussten schon früher Rückstände eingeklagt werden, reichte der Hinweis auf einen vorübergehenden Engpass nicht (RS0069316).
• In einem Fall aus dem Gastgewerbe war der Versuch des Mieters, sein Unternehmen zu retten, für sich noch kein grobes Verschulden (RS0069316).
• Wurde wiederholt über längere Zeit nicht gezahlt, schließt eine Alkoholkrankheit grobes Verschulden nicht generell aus (RS0069316).

Was zahle ich, wenn ich nicht rechtzeitig ausziehe?

Endet der Mietvertrag und geben Sie die Wohnung nicht rechtzeitig zurück, müssen Sie für die weitere Benützung ein Benützungsentgelt zahlen, und zwar ohne Rücksicht auf Verschulden (RS0030282). Das gilt, soweit Ihnen keine besondere Bestimmung des Mietrechtsgesetzes zugutekommt (RS0030282).

Wie hoch es ist, hat der OGH unterschiedlich umschrieben: als den Betrag, der für die Wohnung am örtlichen Markt erzielbar wäre, aber nur innerhalb gesetzlicher Mietzinsgrenzen, etwa nach dem Mietrechtsgesetz; in einer jüngeren Entscheidung als die Höhe des bisherigen oder eines sonst angemessenen Mietzinses (RS0030282). Trifft Sie an der verspäteten Rückgabe ein Verschulden, kommt zusätzlich Schadenersatz in Betracht (RS0030282).

Eine verwandte Frage: Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Mieter insolvent wird?

Was das für Sie bedeutet

Ein Mietrückstand führt nicht automatisch zur Räumung. Nötig ist eine ernst gemeinte Mahnung, bei mehreren Mietern an jeden; auch die Klage kann als Mahnung gelten. Danach muss der Rückstand bis zum nächsten Zinstermin offen bleiben. Im Verfahren hilft eine Zahlung bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz nur, wenn das Mietrechtsgesetz auf Ihren Vertrag anwendbar ist, Sie kein grobes Verschulden trifft und Sie den ganzen geschuldeten Betrag samt den inzwischen fälligen Mieten zahlen. Mieten, die während des Verfahrens fällig und nicht rechtzeitig bezahlt werden, können die Räumung allein tragen. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, kann dieser Leitfaden nicht beurteilen.

Achtung, Frist: Mit dem Zahlen zuzuwarten ist riskant. Gilt die Klage als Mahnung, waren in den entschiedenen Fällen schon 18 oder 20 Tage nach der Zustellung zu spät (RS0021081). Auf eine Zahlung bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz können Sie nur bauen, wenn das Mietrechtsgesetz gilt und Sie beweisen, dass Sie kein grobes Verschulden trifft (§ 33 Abs 2 MRG, RS0069316). Rat bieten etwa Mieterorganisationen ihren Mitgliedern.