WEG 2002 § 36
Ausschließung von Wohnungseigentümern
§ 36.
(1)Ein Wohnungseigentümer ist auf Klage der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen, wenn er
1.
seinen Pflichten aus der Gemeinschaft nicht nachkommt, insbesondere die ihm obliegenden Zahlungen auch nicht bis zum Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil vorangehenden Verhandlung leistet,
2.
von seinem Wohnungseigentumsobjekt oder den allgemeinen Teilen der Liegenschaft einen die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer empfindlich schädigenden Gebrauch macht oder
3.
durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber einem Wohnungseigentümer oder einer im Haus wohnenden Person einer strafbaren Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um den Umständen nach geringfügige Fälle handelt.
(2)Ist im Fall des Abs. 1 Z 1 strittig, welche Zahlungen der beklagte Wohnungseigentümer zu leisten hat, so ist darüber abgesondert zu verhandeln und mit Beschluss zu entscheiden. Zahlt der beklagte Wohnungseigentümer vor Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil vorangehenden Verhandlung den geschuldeten Betrag, so ist die Klage abzuweisen; der beklagte Wohnungseigentümer hat jedoch die Kosten des Verfahrens zu ersetzen, soweit ihn ohne Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte.
(3)In den Fällen des Abs. 1 Z 2 und 3 steht dem Verhalten des auszuschließenden Wohnungseigentümers das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der Personen gleich, die sein Wohnungseigentumsobjekt oder die von ihm sonst benützten allgemeinen Teile der Liegenschaft mit seiner Zustimmung oder Duldung benützen, sofern er es unterlässt, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen.
(4)Die Ausschlussklage ist im Grundbuch anzumerken; diese Anmerkung hat die Rechtsfolge des § 61 Abs. 2 GBG 1955. Nach Ablauf von drei Monaten nach dem Eintritt der Rechtskraft des Urteils kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers die Versteigerung des Miteigentumsanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung über die Zwangsversteigerung durchgeführt werden.
(5)Findet ein durch ein Verhalten nach Abs. 1 Z 2 oder 3 unmittelbar beeinträchtigter Wohnungseigentümer, der für dieses Verhalten keinen Anlass gegeben hat, nicht die Unterstützung der Mehrheit zur Ausschließung des Wohnungseigentümers, der das Verhalten an den Tag gelegt oder zu vertreten (Abs. 3) hat, so kann der beeinträchtigte Wohnungseigentümer den betreffenden Wohnungseigentümer auf Unterlassung dieses Verhaltens klagen. Wird das Verhalten trotz eines der Klage stattgebenden Urteils und einer darauf gegründeten Zwangsvollstreckung beharrlich fortgesetzt, so steht sodann die Klage auf Ausschließung auch dem beeinträchtigten Wohnungseigentümer zu.
(6)In den Fällen des Abs. 1 Z 2 und 3 sind Personen, die mit dem auszuschließenden Wohnungseigentümer durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden sind, bei der Versteigerung des Miteigentumsanteils vom Bieten ausgeschlossen (§ 180 der Exekutionsordnung).
In der Regel nicht. Ob ein gemeinschaftsschädliches oder unleidliches Verhalten so beharrlich fortgesetzt wurde, dass es einen Ausschluss rechtfertigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Diese Beurteilung liegt im Spielraum der Vorinstanzen.
Liegt über den geforderten Mietzins bereits eine rechtskräftige Entscheidung vor, braucht das Gericht darüber vor dem Räumungsbegehren nicht noch einmal gesondert zu entscheiden. Ihnen muss aber vor Schluss der mündlichen Verhandlung die Möglichkeit gegeben werden, die rückständigen Beträge nachzuzahlen und darzulegen, dass Sie am Rückstand kein grobes Verschulden trifft.
Ja. Weil die Eigentumsgemeinschaft nicht aufgehoben werden kann, solange Wohnungseigentum besteht, sieht das Gesetz als Ausgleich die Ausschließung eines Wohnungseigentümers vor. Diese Regelung ist zwingend.
Ob ein bestimmtes Verhalten als unleidlich gilt und deshalb eine Kündigung rechtfertigt, hat keine grundsätzliche Bedeutung. Diese Frage entscheiden die Vorinstanzen; der Oberste Gerichtshof befasst sich damit im Regelfall nicht.
Klagen kann die Mehrheit der übrigen Miteigentümer, gerechnet nach Anteilen und ohne den Anteil des Beklagten. Diese Mehrheit tritt im Prozess als einheitliche Partei auf. Der Ausschluss tritt im Wohnungseigentum an die Stelle der Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft, ausgenommen zwischen Ehegatten.
Die Klage auf Ausschließung eines Wohnungseigentümers kann nicht die Eigentümergemeinschaft einbringen. Dazu berechtigt ist die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer.
Nein. Fasst die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss, der ausschließlich Maßnahmen der Verwaltung betrifft, gibt es kein eigenes Anhörungsrecht jenes Teilhabers, gegen den später geklagt werden soll.
Unterlässt das Gericht den vorgesehenen gesonderten Beschluss über die strittige Höhe der geschuldeten Zahlungen, ist das bloß ein Mangel des Verfahrens. Die Entscheidung ist dadurch nicht nichtig.
Ja. Erheben nur einzelne der ursprünglichen Kläger Berufung oder Revision, schadet die Säumigkeit der anderen nicht. Das Rechtsmittel dieser Minderheit wirkt auch für die übrigen Kläger.