Wirkt sich eine spätere Verbesserung auf den Erhaltungsbeitrag aus?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Nein. Für den Erhaltungsbeitrag richtet sich die Ausstattungskategorie ausnahmslos nach dem Zustand der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags. Eine spätere Anhebung der Kategorie auf Kosten des Mieters oder des Vermieters bleibt außer Betracht. Anders ist das nur beim Wohnungstausch, beim Ermäßigungsbegehren des Hauptmieters und beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag geregelt.

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Ständige Rechtsprechung seit 1985, zuletzt bestätigt am 24.09.2019 (15 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1985)

Aus der in § 45 Abs 1 Z 1 MRG enthaltenen Verweisung auf die Berechnungsvorschriften des § 16 Abs 2 bis 4 MRG folgt, dass sich gemäß § 16 Abs 3 Satz 1 MRG die Ausstattungskategorie nach § 16 Abs 2 MRG ausnahmslos nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages richtet; eine nach diesem Zeitpunkt auf Kosten des Mieters oder des Vermieters durchgeführte Kategorieanhebung hat hier - zum Unterschied von der Regelung beim Wohnungstausch (§ 13 Abs 3 Satz 2 MRG), beim Ermäßigungsbegehren des Hauptmieters (§ 44 Abs 2 Z 2 MRG) und beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung (§ 46 Abs 2 MRG) - außer Betracht zu bleiben.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Das Gesetz selbst sieht Ausnahmen von dieser grundsätzlichen Regelung unter anderem beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung nach § 46 Abs 2 MRG vor. Dann kommt es für die Beurteilung des zulässigen Hauptmietzinses auf den nach den Kriterien des § 16 Abs 2 bis 4 MRG zu beurteilenden Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts an.OGH 5 Ob 98/08k, 03.06.2008
Feuchtigkeitsmängel, deren Ursachen in der Bauweise des Hauses und der Situierung der Mietobjekte liegen, wirken auf den Ausstattungszustand des Mietobjektes bei Abschluss der Mietzinsvereinbarung zurück.OGH 5 Ob 293/01a, 18.12.2001
Eine Ausnahme von der Grundregel ist auch dann sachgerecht, wenn der Vermieter nach einer Rüge des Mieters innerhalb angemessener Frist die verlangte Mängelbehebung durchführt und damit die Brauchbarkeit der Wohnung herstellt; ihm steht dann ab diesem Zeitpunkt der für eine brauchbare Wohnung gebührende Mietzins zu.OGH 5 Ob 162/00k, 27.06.2000
Die Grundregel des § 15a Abs 2 MRG entspricht allerdings nur dem Regelfall; der vom Vermieter herzustellende und innerhalb angemessener Zeit tatsächlich geschaffene Zustand der Wohnung ist entscheidend (MietSlg 47.256/27, 48.268).OGH 5 Ob 162/00k, 27.06.2000
Hat der Mieter einen bestimmten Zustand der Wohnung auf seine Kosten herzustellen, ist nur der tatsächlich bei Mietvertragsabschluss gegebene Zustand maßgeblich, wofür es bedeutungslos ist, ob der Mieter die Arbeiten vor oder nach Mietvertragsabschluss durchführt.OGH 5 Ob 324/98b, 29.06.1999

Alle 8 Ergänzungen anzeigen

An diesem Grundsatz hat sich auch durch die Änderungen des 3. WÄG nichts geändert.OGH 5 Ob 45/99z, 23.02.1999
In bestimmten Sonderfällen (will etwa der Mieter die Wohnung schon vor Standardanhebung beziehen) genügt es, wenn der vereinbarte Zustand vom Vermieter in angemessener Frist nach Mietvertragsabschluss hergestellt wird. Davon kann bei dem festgestellten Verhalten des Antragsgegners (WC-Errichtung 2 1/2 Jahre später) keine Rede sein. Die Nichterfüllung dieser Vertragspflicht - sollte die im Mietvertrag gebrauchte Formulierung ("WC - wird eingebaut! Auf Kosten des Vermieters") als Übernahme einer in angemessener Frist auszuführenden Verpflichtung gemeint gewesen sein - führt eben dazu, dass die vom Gesetz geforderten Voraussetzungen für die Zulässigkeit höheren Mietzinses nicht gegeben sind.OGH 5 Ob 2152/96y, 29.10.1996
Hier: § 5 Abs 2 MRG.OGH 5 Ob 53/89, 27.06.1989

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069894 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 15.

OGH 5 Ob 66/19w, 24.09.2019, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 15a · Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge
MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 45 · Wertbeständigkeit des Mietzinses
MRG § 46 · Hauptmietzins bei Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Zählt auch ein vom Vermieter erst zugesagter Zustand der Wohnung?

Ja, wenn er ihn auch tatsächlich herstellt. Zwar wird der Zustand üblicherweise zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt. Entscheidend ist aber der Zustand, den der Vermieter nach dem Vertrag herzustellen hat und in angemessener Zeit auch wirklich schafft; dabei genügt es, dass er die Kosten trägt. Ausstattung, die Sie im Ergebnis selbst bezahlen, bleibt außer Betracht.

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Nein, nicht mehr. Der erhöhte Hauptmietzins ist ein Teil des Hauptmietzinses und wird wie andere verrechnungspflichtige Einnahmen behandelt. Die frühere Zweck- und Verwendungswidmung für Erhaltungsarbeiten ist zur Gänze weggefallen; vereinbarter Mietzins und gesetzlicher Zuschlag bilden gemeinsam einen Mindestmietzins.