EO § 156

Ja. Wer die Sache erwirbt, tritt mit der Übergabe von Gesetzes wegen in das bestehende Mietverhältnis ein. Das gilt auch für den Ersteher in der Zwangsversteigerung, und zwar samt allen Sonderregelungen des Vertrags, ausgenommen die Kündigung. Ein gesetzliches Kündigungsrecht muss der Erwerber zudem innerhalb angemessener Frist ausüben.

Erst dann, wenn der Zuschlag rechtskräftig ist und Sie alle Versteigerungsbedingungen erfüllt haben. Vorher können Sie sich nicht wie ein Eigentümer verhalten, also weder eine Rangordnung anmerken lassen noch Klagen aus dem Eigentum einbringen. Wollen Sie schon vor der Eintragung eine Rangordnung für einen Weiterverkauf, müssen Sie die Rechtskraft mit einer Urkunde nachweisen.

Wer eine Liegenschaft ersteigert hat, kann die Räumung auch dann verlangen, wenn er sie bereits weiterverkauft und übergeben hat. Sein Eigentumsrecht ist nur durch seine Pflichten gegenüber dem eigenen Vertragspartner eingeschränkt.

Die vollen Eigentumsrechte erhalten Sie, sobald der Zuschlag rechtskräftig ist und Sie die Versteigerungsbedingungen erfüllt haben. Ab diesem Zeitpunkt können Sie auch gegen Dritte, die in der Liegenschaft wohnen, auf Räumung klagen. Vorher sind Sie zu Klagen aus dem Eigentum noch nicht berechtigt.

Damit das gesetzliche Vorrecht der Hausgemeinschaft nicht ins Leere geht, darf die Klage auch dann im Grundbuch angemerkt werden, wenn die Wohnung bereits versteigert wurde. Möglich ist das ab dem Zeitpunkt, zu dem der Zuschlag im Grundbuch angemerkt ist. Sonst bliebe eine Lücke im Rechtsschutz, die der Gesetzgeber nicht gewollt hat.

Nein, noch nicht unbeschränkt. Unbeschränktes Eigentum erwerben Sie erst mit Rechtskraft des Zuschlags und vollständiger Erfüllung der Versteigerungsbedingungen. Bis zur Eintragung im Grundbuch bleiben Eintragungen gegen den bisherigen Eigentümer möglich, deren Löschung Sie erst danach verlangen können.