Wo liegt die Grenze für abweichende Vereinbarungen zur Erhaltung?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Unternehmer

Die gesetzlichen Regeln über Übergabe und Erhaltung dürfen Sie mit dem Vermieter abändern, soweit die Mietrechtsgesetzgebung nichts anderes zwingend vorschreibt. Die Grenze liegt dort, wo die Vereinbarung sittenwidrig wird oder Leistung und Gegenleistung grob auseinanderfallen. Zulässig ist es etwa, dass Sie Instandsetzung und Instandhaltung als teilweise Gegenleistung für die Benützung übernehmen; eine unbeschränkte Abwälzung in Vertragsformblättern ist dagegen grob benachteiligend.

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Ständige Rechtsprechung seit 1967, zuletzt bestätigt am 27.02.2025 (20 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1967)

§ 1096 ABGB enthält nachgiebiges Recht (vgl SZ 24/163).

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Es ist daher zulässig, dass der Bestandnehmer ‑ soweit das Recht zur freien Zinsvereinbarung besteht ‑ als (teilweise) Gegenleistung für die Raum‑ oder Gebäudebenützung deren Instandsetzung und Instandhaltung übernimmt, sofern sich die Leistungsrelation im Rahmen des § 879 ABGB hält.OGH 10 Ob 65/14b, 25.11.2014
Hier: Eine Klausel in Vertragsformblättern betreffend Bestandverträge über Objekte in einem Einkaufszentrum (EKZ), die eine unbeschränkte Überwälzung der Erhaltungspflicht und damit der Kosten für das gesamte EKZ auf den Bestandnehmer vorsieht, ist für diesen gröblich benachteiligend.OGH 7 Ob 93/12w, 28.11.2012
Außerhalb zwingender Normen der Mietrechtsgesetzgebung ist die Pflicht des Bestandgebers zur laufenden Instandhaltung abdingbar und auf den Bestandnehmer überwälzbar.OGH 3 Ob 20/09a, 19.05.2009
Außerhalb der in § 3 Abs 2 MRG genannten Arbeiten kann die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB auch im Anwendungsbereich des MRG durch Vereinbarung auf den Mieter überwälzt werden.OGH 8 Ob 153/06t, 18.12.2006
Es ist daher zulässig, außerhalb voller Anwendbarkeit des MRG, die Pflicht zur Instandhaltung auf den Bestandnehmer zu überwälzen und die Überwälzung der Erhaltungspflicht auch die Erneuerung eines schuldlos schadhaft gewordenen Inventargegenstands umfasst.OGH 6 Ob 42/02y, 16.05.2002
Soweit nicht die Mietrechtsgesetzgebung anderes normiert.OGH 10 Ob 1608/95, 09.01.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021525 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 20.

OGH 8 Ob 74/24a, 27.02.2025, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 6/24a, 22.03.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 9 Ob 4/23p, 24.01.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 37/22k, 31.03.2022, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Abwälzung der Erhaltungspflicht auf den Mieter

Gilt die Abwälzung der Erhaltung auch im Vertragsformular?

Nicht ohne Weiteres. Außerhalb der zwingenden Regeln des Mietrechts darf die laufende Instandhaltung vertraglich auf Sie übertragen werden, und das umfasst auch die Erneuerung schuldlos schadhaft gewordener Einrichtungsgegenstände. Steht eine solche Abwälzung aber pauschal in vorgedruckten Bedingungen, ohne dass Sie dafür einen Ausgleich bekommen, ist sie unzulässig.

günstig für Mieter Verbotene Vereinbarungen im Mietvertrag

Wann ist eine Zusatzzahlung an den Vermieter unwirksam?

Das Gesetz verbietet neben den ausdrücklich genannten Fällen auch andere sittenwidrige Vereinbarungen. Lässt sich der Vermieter etwas versprechen, das mit dem Mietvertrag nicht unmittelbar zusammenhängt, ist stets nach dem Zweck des Verbots zu beurteilen, ob das zulässig ist. Wichtig ist dabei, dass Leistung und Gegenleistung einander entsprechen.