ABGB § 1096

Als Mieter müssen Sie Lärm in dem Maß hinnehmen, das auch zwischen Nachbarn gilt. Das gilt auch dann, wenn sich die Lage erst nach Abschluss des Mietvertrags verändert hat. Überschreitet der Lärm dieses Maß nicht, müssen Sie ihn dulden.

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, Ihnen den vereinbarten Gebrauch der Sache zu gewähren. Er muss sie außerdem in brauchbarem Zustand erhalten.

Nein. Eine Minderung setzt voraus, dass die Sache bei der Übergabe oder während der Mietzeit unbrauchbar ist, ohne dass das beim Vertragsabschluss berücksichtigt wurde. Kannten Sie den mangelhaften Zustand damals und vereinbarten trotzdem den vollen Zins, gilt das als Verzicht. Eine Bestätigung, die Sie vor der Besichtigung oder ohne Kenntnis des Mangels unterschrieben haben, nimmt Ihnen die Minderung dagegen nicht.

Die Pflichten des Vermieters sind grundsätzlich abänderbar, Sie können also im Vertrag etwas anderes vereinbaren. Das gilt aber nur so weit, als die Mietrechtsvorschriften nichts anderes anordnen.

Kann der Mieter das Mietobjekt nicht wie vereinbart gebrauchen, muss der Vermieter beweisen, dass er alle ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um den vereinbarten Gebrauch zu verschaffen. Die Beweislast liegt also bei ihm.

Der Vermieter hat gegenüber Ihnen und Ihren Angehörigen Schutz- und Sorgfaltspflichten, vor allem bei Gefahrenquellen, die mit dem Zustand des Mietobjekts zusammenhängen und nicht für jeden leicht erkennbar sind. Er muss Sie davor schützen, soweit ihm das zumutbar ist, zumindest aber warnen. Verletzt er eine dieser Pflichten, haftet er für Schäden an Ihrer Person und Ihrem Eigentum.

Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.

Sie können vom Vermieter nicht verlangen, dass alle Umstände so bleiben, wie sie beim Vertragsabschluss waren. Sie können aber verlangen, dass Sie vom Vermieter und von Dritten im vereinbarten Gebrauch nicht wesentlich beeinträchtigt oder gestört werden.

Der Vermieter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Sie beim Gebrauch der Wohnung nicht durch Dritte gestört werden. Kümmert er sich nicht darum, verletzt er seine Pflicht.

Brauchbar ist die Sache, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie nach dem Zweck des Vertrags gewöhnlich erforderlich ist und im Verkehr üblich gemacht wird. Dabei ist eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen.

Ja. Sie müssen den Mietgegenstand üblich pflegen und auftretende Schäden beheben. Unterlassen Sie das, gilt das bereits als erheblich nachteiliger Gebrauch, und zwar schon bevor die Bausubstanz Schaden nimmt.

Der Vermieter schuldet die vereinbarte Qualität des Mietobjekts während der gesamten Vertragszeit. Fehlt sie, erfüllt er den Vertrag insoweit nicht, und der Mieter kann für einen dadurch entstandenen Schaden Ersatz verlangen. Hat der Mieter den Mangel und den Schaden nachgewiesen, muss sich der Vermieter entlasten.

Sind Sie ein Mieter, der durch das Mietrechtsgesetz geschützt ist, können Sie auf Ihr Recht auf Erhaltung des Mietgegenstandes nicht im Vorhinein wirksam verzichten. Ein solcher Verzicht wirkt nicht.

Nicht ohne Weiteres. Außerhalb der zwingenden Regeln des Mietrechts darf die laufende Instandhaltung vertraglich auf Sie übertragen werden, und das umfasst auch die Erneuerung schuldlos schadhaft gewordener Einrichtungsgegenstände. Steht eine solche Abwälzung aber pauschal in vorgedruckten Bedingungen, ohne dass Sie dafür einen Ausgleich bekommen, ist sie unzulässig.

Die Pflicht des Vermieters, das Mietobjekt brauchbar zu übergeben und zu erhalten, ist nur eine Anpassung der Gewährleistungsregeln und begründet für sich allein keine Ersatzpflicht für Schäden aus einem Mangel. Solche Schäden können Sie nur nach den allgemeinen Regeln bei Verschulden verlangen. Der Vermieter haftet dabei nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das der Handwerker, die er mit der Instandhaltung beauftragt.

Die Pflicht zum Säubern und Streuen besteht gegenüber der Allgemeinheit und zugleich als Vertragspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter. Sie schützt nicht nur den Vertragspartner selbst, sondern auch Personen, die ihm nahestehen und für die er zu sorgen hat.

Wie hoch die Minderung ausfällt, richtet sich danach, wie stark und wie lange das Objekt unbrauchbar ist. Verglichen wird, was am Markt mit dem Mangel und was ohne den Mangel zu erzielen wäre; gemindert wird der Zins für die Zeit der Beeinträchtigung. Bei starker Lärmbelästigung sind rund fünfundzwanzig Prozent die Obergrenze, im Übrigen entscheiden die Umstände des Einzelfalls, und bei Ermittlungsschwierigkeiten darf das Gericht den Betrag schätzen.

Die Regel über die Minderung des Mietzinses ist im Kern eine Gewährleistungsbestimmung, allerdings eine besonderer Art. Die Minderung tritt nämlich schon von Gesetzes wegen ein, und zwar auch bei Mängeln, die erst während der Mietzeit auftreten.

Ist das Mietobjekt mangelhaft und dadurch nicht wie vereinbart brauchbar, ist der Mietzins schon von Gesetzes wegen gemindert. Sie müssen dafür weder eine eigene Erklärung abgeben noch auf Minderung klagen.

Nein. Ist das Objekt ganz oder teilweise unbrauchbar, sinkt der Zins von Gesetzes wegen, und zwar unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Haben aber Sie den Gebrauchsnutzen schuldhaft vereitelt oder müssen Sie für den Schaden einstehen, steht Ihnen die Minderung nicht zu.

Verschafft oder erhält der Vermieter den vereinbarten Gebrauch nicht, haben Sie die Wahl: Sie können auf Erfüllung des Vertrages bestehen, vom Vertrag zurücktreten oder vorerst weniger oder keine Miete zahlen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, muss er zusätzlich den Schaden ersetzen. Bei außergewöhnlichen Zufällen bleibt nur die Wahl zwischen Rücktritt und Minderung.

Wenn ein Mietobjekt, für das das Mietrechtsgesetz gilt, nicht brauchbar ist, wird der gesamte Mietzins einheitlich gemindert. Die Minderung wird also nicht auf einzelne Bestandteile des Mietzinses aufgeteilt.

Nein. Sie müssen nicht dulden, dass der Hauseigentümer einen Schlüssel zu Ihrer Wohnung oder zum Haustor besitzt. Das würde Ihr Recht auf den ausschließlichen Gebrauch der gemieteten Räume beeinträchtigen.

Soweit es zur Erhaltung des Hauses und zur notwendigen Aufsicht erforderlich ist, etwa zur Vorbereitung von Arbeiten oder für Besichtigungen durch Kaufinteressenten. Ohne Ihr Wissen und in Ihrer Abwesenheit darf er nur bei Gefahr im Verzug hinein. Eine Klausel mit uneingeschränktem Besichtigungsrecht benachteiligt Sie gröblich.

Ja, gegenüber dem Mieter und den Personen, die mit ihm im Haushalt leben: Der Vermieter muss die Zugangswege zum Haus ausreichend streuen. Wie hoch der Mietzins ist, spielt dafür keine Rolle. Bloße Besucher und Kunden sind vom Schutz des Mietvertrags dagegen nicht erfasst; bei Geschäftsräumen sind aber die dort arbeitenden Arbeitnehmer geschützt.

Die Außenfenster muss der Hauseigentümer erhalten und reparieren; sie zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses, weil sie sich außerhalb des Mietgegenstands befinden. Die Innenfensterflügel gehören dagegen zum Mietgegenstand und sind grundsätzlich nicht Sache des Vermieters, außer es handelt sich um einen ernsten Schaden des Hauses.

Ist der Mietgegenstand mangelhaft, können Sie nur einen Nachlass beim Mietzins geltend machen. Sie können nicht verlangen, dass ein neuer angemessener Mietzins festgesetzt wird.

Wenn Sie die Wiederherstellung des Mietgegenstands verhindern, etwa indem Sie den Handwerkern dauerhaft den Zutritt verweigern, können Sie die Miete nicht mindern. Ein Anspruch auf Zinsminderung steht Ihnen dann nicht zu.

Ein behördlicher Abbruchauftrag wegen Baumängeln beendet Ihren Mietvertrag nur und erst dann, wenn feststeht, dass die Mängel nicht behoben werden können oder vom Vermieter nicht behoben werden müssen. Solange das offen ist, bleibt der Vertrag aufrecht.

Nein. Die Ausfolgung der Schlüssel allein ist noch keine ordentliche Übergabe, wenn Sie die Wohnung vorher gar nicht ansehen konnten, weil sie noch nicht fertiggestellt war. Erklären Sie sofort nach der ersten Besichtigung, dass Sie die Wohnung in diesem Zustand nicht übernehmen, und geben Sie einen Schlüsselsatz zurück, haben Sie das Angebot abgelehnt und können nach einer Nachfrist vom Vertrag zurücktreten.