OGH 5 Ob 37/22k

Ein Mietvertrag ist ein Dauerverhältnis. Deshalb gelten die Regeln des Mietrechtsgesetzes auch dann für Ihren Vertrag, wenn Sie ihn vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes geschlossen haben. Für Vorgänge, die schon vorher endgültig abgeschlossen waren, bleibt es beim früheren Recht.

Die gesetzliche Regelung über die Kosten von Ausbesserungen ist nicht zwingend. Sie können daher wirksam vereinbaren, dass der Mieter das Objekt erst auf eigene Kosten brauchbar macht.

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, Ihnen den vereinbarten Gebrauch der Sache zu gewähren. Er muss sie außerdem in brauchbarem Zustand erhalten.

Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.

Brauchbar ist die Sache, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie nach dem Zweck des Vertrags gewöhnlich erforderlich ist und im Verkehr üblich gemacht wird. Dabei ist eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen.

Sind Sie ein Mieter, der durch das Mietrechtsgesetz geschützt ist, können Sie auf Ihr Recht auf Erhaltung des Mietgegenstandes nicht im Vorhinein wirksam verzichten. Ein solcher Verzicht wirkt nicht.

Nicht ohne Weiteres. Außerhalb der zwingenden Regeln des Mietrechts darf die laufende Instandhaltung vertraglich auf Sie übertragen werden, und das umfasst auch die Erneuerung schuldlos schadhaft gewordener Einrichtungsgegenstände. Steht eine solche Abwälzung aber pauschal in vorgedruckten Bedingungen, ohne dass Sie dafür einen Ausgleich bekommen, ist sie unzulässig.

Verschafft oder erhält der Vermieter den vereinbarten Gebrauch nicht, haben Sie die Wahl: Sie können auf Erfüllung des Vertrages bestehen, vom Vertrag zurücktreten oder vorerst weniger oder keine Miete zahlen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, muss er zusätzlich den Schaden ersetzen. Bei außergewöhnlichen Zufällen bleibt nur die Wahl zwischen Rücktritt und Minderung.

Die gesetzlichen Regeln über Übergabe und Erhaltung dürfen Sie mit dem Vermieter abändern, soweit die Mietrechtsgesetzgebung nichts anderes zwingend vorschreibt. Die Grenze liegt dort, wo die Vereinbarung sittenwidrig wird oder Leistung und Gegenleistung grob auseinanderfallen. Zulässig ist es etwa, dass Sie Instandsetzung und Instandhaltung als teilweise Gegenleistung für die Benützung übernehmen; eine unbeschränkte Abwälzung in Vertragsformblättern ist dagegen grob benachteiligend.

Wenn die Gerichte Ihren Vertrag nach den anerkannten Grundsätzen ausgelegt haben, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Die Auslegung eines einzelnen Vertrags hat nämlich keine Bedeutung über Ihren Fall hinaus. Der Oberste Gerichtshof befasst sich damit dann nicht.

Nur wenn das Gericht die Rechtslage wesentlich verkannt hat und dabei ein unvertretbares Ergebnis herausgekommen ist. Dass auch eine andere Auslegung vertretbar wäre, genügt nicht. Dasselbe gilt für die Auslegung von Erklärungen und für die Frage, ob überhaupt eine Vereinbarung zustande kam.

Die Pflicht, das Objekt brauchbar zu übergeben und zu erhalten, erfasst auch die allgemeinen Teile des Hauses, die Sie nach dem Vertrag oder der Verkehrssitte benützen dürfen. Der Vermieter muss außerdem dafür sorgen, dass die Benützung dieser Teile gefahrlos möglich ist.

In Mietverhältnissen, die nur teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegen und für die der Konsumentenschutz nicht gilt, darf Ihnen die Instandhaltung ab der Übergabe übertragen werden. Das gilt als Teil der Vereinbarung über den Mietzins und ist bei freier Zinsbildung zulässig. Angreifbar wäre eine solche Abrede nur wegen besonderer gesetzlicher Verstöße.