Gilt die Abwälzung der Erhaltung auch im Vertragsformular?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Konsumenten, Unternehmer

Nicht ohne Weiteres. Außerhalb der zwingenden Regeln des Mietrechts darf die laufende Instandhaltung vertraglich auf Sie übertragen werden, und das umfasst auch die Erneuerung schuldlos schadhaft gewordener Einrichtungsgegenstände. Steht eine solche Abwälzung aber pauschal in vorgedruckten Bedingungen, ohne dass Sie dafür einen Ausgleich bekommen, ist sie unzulässig.

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Ständige Rechtsprechung seit 1986, zuletzt bestätigt am 27.01.2026 (29 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1986)

Außerhalb zwingender Normen der Mietrechtsgesetzgebung ist die Pflicht des Bestandgebers zur laufenden Instandhaltung abdingbar und auf den Bestandnehmer überwälzbar.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Eine generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in AGB oder Vertragsformblättern, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, wird jedoch als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht gesehen.OGH 9 Ob 4/23p, 24.01.2024
Hier: Eine Klausel in Vertragsformblättern betreffend Bestandverträge über Objekte in einem Einkaufszentrum (EKZ), die eine unbeschränkte Überwälzung der Erhaltungspflicht und damit der Kosten für das gesamte EKZ auf den Bestandnehmer vorsieht, ist für diesen gröblich benachteiligend.OGH 7 Ob 93/12w, 28.11.2012
Diese Erhaltungspflicht ist im Voraus unabdingbar, soweit nicht im Zeitpunkt der Vereinbarung eine Ausnahme vom Vollanwendungsbereich des MRG bestand.OGH 5 Ob 80/12v, 16.05.2012
Hier: Teilanwendungsbereich des MRG.OGH 3 Ob 20/09a, 19.05.2009
Während die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und der Verkürzung über die Hälfte abbedungen werden kann, sind die nach § 3 MRG zu erfüllenden Pflichten relativ, nämlich zugunsten des Mieters zwingend ausgestaltet.OGH 5 Ob 17/09z, 24.03.2009

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Außerhalb der in § 3 Abs 2 MRG genannten Arbeiten kann die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB auch im Anwendungsbereich des MRG durch Vereinbarung auf den Mieter überwälzt werden.OGH 8 Ob 153/06t, 18.12.2006
Bei der Regelung des § 1096 ABGB handelt es sich um dispositives Recht.OGH 9 Ob 15/05d, 04.05.2006
Dies führt nicht zur Annahme eines atypischen Vertrags.OGH 3 Ob 324/04z, 30.06.2005
Die Überwälzung der Erhaltungspflicht umfasst auch die Erneuerung durchaus schuldlos schadhaft gewordener Inventargegenstände.OGH 6 Ob 42/02y, 16.05.2002
Auch hinsichtlich des notwendigen Aufwandes ist ein vertraglicher Ausschluss des Ersatzes zulässig, soweit eine von § 1096 ABGB abweichende Instandhaltungsregelung vereinbart werden kann.OGH 7 Ob 600/89, 15.06.1989

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021233 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 29.

OGH 3 Ob 169/25m, 27.01.2026, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 90/25d, 09.09.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 8 Ob 6/24a, 22.03.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 9 Ob 4/23p, 24.01.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 37/22k, 31.03.2022, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 879
ABGB § 1096 · Wechselseitige Rechte
Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung

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Die andere Seite

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