Bekomme ich meine Ablöse zurück, wenn ich gleich wieder ausziehe?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Konsument

Zahlen Sie etwas in der Erwartung, dass ein Dauerverhältnis zustande kommt, können Sie das Geld zurückfordern, wenn es gar nicht zustande kommt. Dasselbe gilt, wenn es nur so kurz gedauert hat, dass die Zahlung dazu in keinem Verhältnis mehr steht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1969, zuletzt bestätigt am 29.09.2025 (18 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1969)

Die Voraussetzungen des § 1435 ABGB sind gegeben, wenn bei Abschluss eines Dauerschuldverhältnisses eine Leistung in der Erwartung erfolgt, dass dieses Verhältnis in Kraft treten werde, infolge Vertragsauflösung aber überhaupt nicht entsteht (Gschnitzer in Klang 2.Auflage IV/1 S 448). Dies gilt auch dann, wenn das Dauerschuldverhältnis zwar begonnen, aber doch nur so kurze Zeit gedauert hat, dass die Leistung zur Höhe des gegebenen Betrages in keinem Verhältnis mehr steht. (Hier: Vertragsauflösung zufolge vereinbarungswidriger Unterlassung der Adaptierung der Wohnung durch den Vermieter - Rückforderung der Investitionsablöse nach zwei monatiger Wohnungsbenützung).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ein gänzlicher oder teilweiser Rückforderungsanspruch wird dann bestehen, wenn die Leistungen nur in der für den anderen Teil erkennbaren Erwartung einer bestimmten Dauer des Dauerschuldverhältnisses erbracht wurden, die tatsächliche Dauer aber in einem auffallenden Missverhältnis zu dieser erwarteten Dauer steht und den Mieter daran kein Verschulden trifft.OGH 9 Ob 53/17k, 30.10.2017
Hier: Der Mieter hat die Räumlichkeiten knapp fünf Jahre gemietet ‑ Anspruch auf Investitionsersatz verneint, zumal der Mietvertrag einen ausdrücklichen Verzicht enthielt.OGH 6 Ob 195/16v, 29.11.2016
Hier: Vertragsauflösung nach 5 Jahren.OGH 3 Ob 148/15h, 19.08.2015
Eine solche Kondiktion kommt dann nicht in Frage, wenn der Leistende den Eintritt des Geschäftszwecks (der langen Mietdauer) gegen Treu und Glauben vereitelt hat (SZ 46/62; JBl 1988, 320) oder wenn den Mieter an der Auflösung des Vertragsverhältnisses ein Verschulden trifft.OGH 4 Ob 255/97x, 07.10.1997
Ein gänzlicher oder teilweiser Rückforderungsanspruch wird dann bestehen, wenn die Leistungen nur in der für den anderen Teil erkennbaren Erwartung einer bestimmten Dauer des Dauerschuldverhältnisses erbracht wurden, die tatsächliche Dauer aber in einem auffallenden Missverhältnis zu dieser erwarteten Dauer steht. Bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Leistung kommt es auf die Verkehrsauffassung an, was unter einer solchen Dauer zu verstehen ist.OGH 7 Ob 508/88, 04.02.1988

Alle 9 Ergänzungen anzeigen

Eine im Hinblick auf einen bestimmten Zweck erbrachte und entgegengenommene Leistung kann nämlich zurückgefordert werden, wenn der Zweck nicht erreicht wird. Der vorgestellte und dann nicht eingetretene Erfolg, dessenthalben die Leistung erbracht wurde, kann insbesondere das spätere Zustandekommen eines Schuldverhältnisses sein (hier: Rückstellung der Kaution für Mietwohnung).OGH 1 Ob 514/81, 15.07.1981
Hier: LizenzvertragOGH 4 Ob 547/77, 27.09.1977
Kein Anspruch bei Auflösung des Mietvertrages nach über drei Jahren.OGH 5 Ob 128/71, 01.09.1971
Auflösung eines Mietvertrages nach 1 1/4 Jahren; kein Anspruch gemäß § 1435 ABGB.OGH 1 Ob 134/71, 26.08.1971

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0033883 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 18.

OGH 4 Ob 42/25t, 29.09.2025, Fall aus Wien
OGH 10 Ob 21/25y, 24.04.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 201/19y, 18.12.2019, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1435

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Ablöse an den Vermieter kein Aufwandersatz

Bekomme ich die Ablöse zurück, die ich beim Einzug zahlte?

Nach dieser Regel nicht. Ersetzt werden nur Aufwendungen, die Sie während des laufenden Mietverhältnisses gemacht haben und die entweder dem Vermieter oblagen oder nützlich waren. Eine Ablöse, die Sie dem Vermieter bei Vertragsabschluss für Investitionen gezahlt haben, fällt nicht darunter.

günstig für Vermieter Rückgabe trotz offener Forderung

Darf ich die Wohnung behalten, bis ich mein Geld bekomme?

Nein. Nach dem Ende eines Miet- oder Pachtverhältnisses müssen Sie das Objekt zurückgeben; Sie dürfen es nicht zurückbehalten und auch nicht mit Gegenforderungen aufrechnen. Auch die Behauptung, Sie hätten investiert, schützt Sie davor nicht. Dasselbe gilt bei einem Wohnrecht.