Bekomme ich eine Vorauszahlung bei vorzeitigem Auszug anteilig zurück?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Ja, und genau daran erkennt man eine erlaubte Vorauszahlung. Eine echte Mietzinsvorauszahlung ist schon nach der Vereinbarung einem bestimmten Zahlungszeitraum zugeordnet und verringert die Belastung in den späteren Perioden; endet das Mietverhältnis vorher, ist der anteilige Betrag zurückzuzahlen. Diese Rückzahlungspflicht darf weder ausgeschlossen noch an Bedingungen geknüpft werden. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, können Sie die Zahlung als verbotene Ablöse zurückfordern.

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Ständige Rechtsprechung seit 1985, zuletzt bestätigt am 27.11.2018 (15 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1985)

Echte Mietzinsvorauszahlungen fallen nicht unter die Verbote des § 27 Abs 1 MRG, wenn diese Einmalzahlungen schon nach dem Inhalt der Vereinbarung einem bestimmten Mietzinszahlungszeitraum zuzurechnen sind und die Mietzinsbelastung in den späteren Zinsperioden adäquat verringern, so dass bei einer vorherigen Auflösung des Mietverhältnisses der aliquote Teil zurückzuzahlen ist.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Solche Finanzierungsbeiträge unterliegen nicht der Verbotsnorm des § 27 Abs 1 MRG (§ 27 Abs 2 lit a MRG).OGH 5 Ob 22/08h, 14.05.2008
Ergibt die Prüfung einer Vereinbarung über Mietzinsvorauszahlungen, dass die dargestellten Voraussetzungen nicht verwirklicht sind, ist nach der Anordnung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG die Vereinbarung zur Gänze unzulässig und rückforderbar. Eine Teilnichtigkeit kommt diesbezüglich nicht in Betracht.OGH 5 Ob 117/00t, 12.12.2000
Für die Frage der Beurteilung als zulässige Mietzinsvorauszahlung nicht darauf an, ob bereits eine Auflösung erfolgte.OGH 5 Ob 117/00t, 12.12.2000
Die Verpflichtung des Vermieters, bei Auflösung des Bestandverhältnisses die "nicht verbrauchte" Mietzinsvorauszahlung aliquot zurückzuzahlen, darf nicht ausgeschlossen oder auch nicht an Bedingungen geknüpft sein. Sie darf auch nicht als Vertragsstrafe dem Vermieter verfallen, weil eine Vertragsstrafe grundsätzlich nur für schwerwiegende Verletzungen von Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zulässig ist. Ein zusätzliches Entgelt erlaubt § 27 Abs 2 lit b MRG nur für den Verzicht des Vermieters auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG.OGH 5 Ob 117/00t, 12.12.2000
Wenn es an einer dieser Voraussetzungen fehlt, kann der Mieter seine Vorauszahlung unter Berufung auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG als Leistung einer unzulässigen und verbotenen Ablöse zurückfordern.OGH 5 Ob 117/00t, 12.12.2000

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Die Verpflichtung des Vermieters, bei Auflösung des Bestandverhältnisses die "nicht verbrauchte" Mietzinsvorauszahlung aliquot zurückzuzahlen, darf nicht an Bedingungen geknüpft sein.OGH 5 Ob 200/99v, 09.11.1999
Durch eine solche Vereinbarung, wird der Effekt einer Vertragsstrafe für schwerwiegende Verletzungen von Verpflichtungen aus dem Mietvertrag oder - anders betrachtet - eines Entgelts für den Verzicht des Vermieters auf eine vorzeitige Vertragsauflösung aus anderen als den in § 1118 ABGB angeführten Gründen bzw auf die Kündigung wegen Verletzung der Vertragspflicht, im Bestandobjekt den ordentlichen Wohnsitz zu begründen, erzielt. Ein solches Entgelt erlaubt § 27 Abs 2 lit b MRG jedoch nur für den Verzicht des Vermieters auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 und Z 6 MRG.OGH 5 Ob 200/99v, 09.11.1999
Eine Vereinbarung, wonach keine Rückzahlung erfolgt, wenn der Mietvertrag aus den Gründen des § 1118 ABGB oder deshalb vorzeitig aufgelöst wird, weil der Mieter im Bestandobjekt nicht seinen ordentlichen Wohnsitz begründet, schließt die Annahme einer echten Mietzinsvorauszahlung aus.OGH 5 Ob 200/99v, 09.11.1999
Nur ein Baukostenzuschuss, der nicht einer echten Mietzinsvorauszahlung entspricht, fällt unter das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG.OGH 5 Ob 128/98d, 15.09.1998
Der anlässlich des Mietvertragsabschlusses vom Mieter zu leistende Baukostenzuschuss (Finanzierungsbeitrag) ist funktionell nichts anderes als eine Mietzinsvorauszahlung, wenn er innerhalb einer bestimmten Zeitspanne "verbraucht" wird und bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses aliquot zurückzuzahlen ist.OGH 5 Ob 128/98d, 15.09.1998
Stellt sich aber bei Vereinbarung einer Vorauszahlung heraus, dass schon die von den Parteien gewollte und den allgemeinen Regeln für Mietzinszahlungen entsprechende laufende monatliche Zahlung in einem eklatant höheren Ausmaß vereinbart wurde als der gesetzlich zulässige Mietzins, so bleibt für eine über die monatlichen Zahlungen hinausgehende Vorauszahlung kein Raum. In einem solchen Fall muss eine zusätzliche Einmalzahlung als verbotene Zahlung im Sinne des § 27 MRG behandelt werden.OGH 5 Ob 2152/96y, 29.10.1996
Hier: Kann aber nicht einmal der Hauseigentümer als Vermieter - entsprechend den derzeit geltenden Bestimmungen - mit dem Mieter eine solche Einmalzahlung, wie sie der Antragsteller geleistet hat, wirksam für den Verzicht auf das Begehren eines höheren (zulässigen) Mietzinses vereinbaren, so kann der Verzicht auf den Abschluss - oder wegen des Weitergaberechtes des Vormieters die rechtliche Unmöglichkeit des Abschlusses - einer solchen unwirksamen Vereinbarung des Hauseigentümers mit dem neuen Mieter nicht dazu führen, dass der Vormieter anstelle des Hauseigentümers in den Genuss einer solchen Einmalzahlung kommt.OGH 5 Ob 47/95, 23.04.1996
Zu fordern ist, dass entweder dieser Zeitraum, für den die Mietzinsvorauszahlung geleistet wird, ausdrücklich oder zumindest im Sinne des § 863 ABGB schlüssig vereinbart wurde.OGH 5 Ob 552/88, 05.07.1988

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070211 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 15.

OGH 4 Ob 134/18m, 27.11.2018, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 17/16b, 23.02.2016, Fall aus Niederösterreich

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 27 · Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Einmalzahlung und Staffelung der Miete

Darf der Vermieter eine Einmalzahlung zusätzlich zur Miete verlangen?

Das kann zulässig sein. Es ist kein Merkmal einer echten Mietzinsvorauszahlung, dass die laufende Miete in diesem Zeitraum niedriger ist als danach. Eine Staffelung der Miete, auch durch ein zusätzliches Einmalentgelt für einen im Voraus bestimmten Zeitraum, verstößt für sich allein nicht gegen das Ablöseverbot.

günstig für Vermieter Verzicht auf Rückforderung der Ablöse

Kann ich eine verbotene Ablöse später nicht mehr zurückfordern?

Ja, das ist möglich. Auf die Rückforderung einer Ablöse können Sie nachträglich wirksam verzichten, etwa indem Sie die Zahlungspflicht später anerkennen. Voraussetzung ist, dass die Zwangslage zu diesem Zeitpunkt schon weggefallen war.