Was passiert, wenn der Verkäufer beim Vertrag nicht geschäftsfähig war?

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Bestehen Bedenken gegen die Handlungsfähigkeit des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, ist die Eintragung ausgeschlossen, auch wenn eine frühere Rangordnung ausgenützt werden soll. Solche Bedenken können sich etwa aus einem kurz danach eingeleiteten Verfahren zur Bestellung eines Vertreters ergeben. Der Mangel muss nicht klar zutage liegen. Die Indizwirkung reicht bis zu einem Jahr vor der Bestellung zurück.

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Ständige Rechtsprechung seit 1965, zuletzt bestätigt am 18.05.2016 (17 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1965)

Die Verbücherung eines Kaufvertrages im Range einer früheren Rangordnung ist bei Bedenken gegen die Handlungsfähigkeit des Verkäufers im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages ausgeschlossen, wenn sich die Bedenken etwa auf ein kurz nach Abschluss des Vertrages eingeleitetes Entmündigungsverfahren stützen (SZ 21/22, SZ 27/53, 5 Ob 258/64).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Das aus einem Zivilrechtsstreit resultierende, gegen die im Grundbuchsverfahren einschreitende Antragstellerin gerichtete Verbot nach § 382 Abs 1 Z 5 EO, die Rechtfertigung des Eigentumsrechts vornehmen zu lassen, das zum Zeitpunkt der Gesuchseinbringung nach der Aktenlage mangels Zustellung überdies noch nicht wirksam war, begründet keine Bedenken im Sinn des § 94 Abs 1 Z 2 1. Fall GBG.OGH 5 Ob 95/15d, 25.08.2015
Hier: Bedenken hinsichtlich der vollen Geschäftsfähigkeit des Empfängers einer Erklärung über die Annahme eines Vertragsanbots im Zeitpunkt des Erklärungszugangs.OGH 5 Ob 153/10a, 02.12.2010
Dass bei dem an der Vertragserrichtung mitwirkenden Notar möglicherweise keine Zweifel an der Diskretions- und/oder Dispositionsfähigkeit einer Vertragspartei vorlagen, kann „Bedenken" im Sinn des § 94 Abs 1 Z 2 GBG nicht schlechthin ausschließen.OGH 5 Ob 206/08t, 21.10.2008
Entsprechende Verdachtsmomente sind auch dann von Amts wegen zu berücksichtigen, wenn sie sich nicht (nur) auf eine Eintragung im Grundbuch, sondern beispielsweise (auch) auf den Inhalt von Pflegschaftsakten stützen, der auch objektiv überprüfbar ist.OGH 5 Ob 206/08t, 21.10.2008
Die Indizwirkung in Richtung einer Einschränkung der Diskretions- oder Dispositionsfähigkeit des Betroffenen, die nach § 94 Abs 1 Z 2 GBG beachtlich sein kann, hängt aber nicht davon ab, ob für den Betroffenen gerade dringende Angelegenheiten zu erledigen sind oder nicht.OGH 5 Ob 175/05d, 29.11.2005

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Die beschränkte Prüfungsmöglichkeit und -befugnis des Grundbuchsrichters lässt es nicht zu, Umstände wahrzunehmen, mit denen der Eintragungsgegner die Rechtsbeständigkeit einer formell rechtskräftigen Zuschlagserteilung in Frage stellt.OGH 5 Ob 185/01v, 13.11.2001
Hier: Wegen des Zeitraums von nur einer Woche zwischen Abschluss des Schenkungsvertrages und Bestellung eines einstweiligen Sachwalters für die Geschenkgeberin beachtliche Bedenken an der Handlungsfähigkeit der Betroffenen.OGH 5 Ob 180/99b, 14.09.1999
Die Vermutung, dass jeder erwachsene Mensch voll handlungsfähig ist, daneben aber auch Gründe der Rechtssicherheit gebieten es, die Indizwirkung einer notwendig gewordenen Sachwalterbestellung für eine anzunehmende Beschränkung der Handlungsfähigkeit des Betroffenen auf maximal ein Jahr vor dem Bestellungsakt auszudehnen, sofern nicht konkrete Belege für einen bereits länger anhaltenden Zustand beschränkter Handlungsfähigkeit vorliegen.OGH 5 Ob 108/97m, 08.04.1997
Bedenken können sowohl durch amtliches als auch durch privates (einer objektiven Überprüfung zugängliches) Wissen des Grundbuchsrichters beziehungsweise Rechtspflegers wachgerufen werden, insbesondere durch die Bestellung eines (einstweiligen) Sachwalters, weil sie eine Behinderung des Betroffenen im Sinn des § 273 Abs 1 ABGB indiziert.OGH 5 Ob 2409/96t, 14.01.1997
Dass der Mangel der Verfügungsfähigkeit klar zutage liegt, ist hiefür nicht erforderlich.OGH 5 Ob 26/79, 25.09.1979

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0060681 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 17.

OGH 5 Ob 78/16f, 18.05.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955 (GBG 1955) § 94

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Schützt ein Verbot im Grundbuch vor einem früheren Käufer?

Nein. Wurde das Veräußerungsgeschäft schon vor der Anmerkung des Verbots in einer eintragungsfähigen Form abgeschlossen, bleibt es wirksam und kann durchgeführt werden. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber die Eintragung erst nach der Anmerkung beantragt.

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Es kommt nicht darauf an, ob Sie den Vertrag schon im Grundbuch hätten durchführen lassen können, sondern darauf, ob Sie gegen Ihren Vertragspartner einen Anspruch auf Erfüllung haben. Der Verkäufer muss alles unterlassen, was die Erfüllung gefährden könnte. Eine Gefährdung liegt schon vor, wenn er für eine beabsichtigte Veräußerung eine Rangordnung erwirkt hat.