Eigentum und Grundbuch

Nein. Solange Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, bleibt der Verkäufer Eigentümer der Liegenschaft. Sein Recht ist durch die Verpflichtungen aus dem Vertrag zwar beschränkt, er gilt aber weiterhin als Eigentümer, auch wenn Ihnen die Liegenschaft bereits übergeben wurde.

Sie dürfen die Wohnung im Rahmen Ihrer Bedürfnisse selbst benützen. Dazu zählen auch die als Zubehör verwendeten Nebenräume wie Küche, Keller oder Dachboden und, wenn das vereinbart wurde, ein Hausgarten. Wer dagegen ein Wohnungsfruchtgenussrecht hat, darf alle bewohnbaren Teile ohne diese Einschränkung nutzen.

Nein. Leistungen bei der Errichtung des Hauses genügen nicht, um ein stillschweigend eingeräumtes Wohnrecht anzunehmen. Unter Familienangehörigen ist dabei ein strenger Maßstab anzulegen: Das Verhalten muss jeden Zweifel ausschließen. Haben Sie dagegen den Dachboden auf eigene Kosten für sich ausgebaut, spricht das im Zweifel für ein Benützungsrecht.

Sie brauchen die Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts, und diese muss rechtskräftig sein. Die Rechtskraft ist gegenüber dem Grundbuchsgericht nachzuweisen. Dass dem Gericht die Rechtskraft ohnehin bekannt ist, weil die Bestätigung von ihm selbst stammt, genügt nicht.

Von Gemeingebrauch spricht man, wenn eine Straße von jedermann unter gleichen Bedingungen benützt werden darf, ohne behördliche Bewilligung und unabhängig vom Willen dessen, der über den Grund verfügt. Dasselbe gilt für einen Gehweg. Dass ihn vor allem Leute aus einem bestimmten Ortsteil benützen, ändert daran nichts.

Zu den unbeweglichen Sachen gehört, was auf Grund und Boden in der Absicht errichtet wird, dass es dauerhaft dort bleiben soll, also vor allem Häuser. Entscheidend ist daher die Absicht des Erbauers oder das, was die Beteiligten vereinbart haben.

Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Marktpreis, und nicht jener Einheitswert, der für Steuern und andere öffentliche Abgaben gilt. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann.

Ja. Auch wer eine fremde Sache im guten Glauben benützt hat, muss dafür ein angemessenes Entgelt leisten. Dass Sie sich für berechtigt hielten, befreit Sie davon nicht.

Ja. Als Eigentümer können Sie das Betreten Ihres Grundes verbieten, auch das Betreten zum Fotografieren. Dieses Recht hat allerdings Grenzen, etwa wenn auf dem Grundstück öffentliche Aufgaben erfüllt werden.

Nein. Ein zwischen Ehegatten wirksam vereinbartes und im Grundbuch eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot verliert durch die Scheidung seine Wirkung nicht. Es fällt auch nach Abschluss eines Aufteilungsverfahrens nicht automatisch weg.

Ja. Ein Miet- oder Pachtvertrag braucht die Zustimmung des Verbotsberechtigten nicht, selbst wenn Sie sich damit langfristig binden. Auch andere bloß schuldrechtliche Nutzungsrechte sind zulässig, solange sie dem Zweck des Verbots nicht zuwiderlaufen.

Nein. Wenn Sie als Miteigentümer mit eigenem Material auf dem gemeinschaftlichen Grund bauen, erwerben Sie dadurch kein Alleineigentum an dieser Fläche. Die Regel über das Bauen auf fremdem Grund ist auf diesen Fall nicht anwendbar.

Ja. Errichten Sie mit Zustimmung des Grundeigentümers ein Gartenhaus auf dessen Grund, erwerben Sie das Eigentum daran schon durch das Bauen; eine Urkunde müssen Sie dafür nicht hinterlegen. Wollen Sie das Haus aber übertragen, ist die Urkundenhinterlegung nötig.

Nein. Solange die Eintragung im Grundbuch fehlt, werden Sie durch die bloße Übergabe der Liegenschaft nicht Eigentümer. Auch die Aushändigung einer eintragungsfähigen Urkunde genügt nicht. Bis zur Eintragung bleibt der bisherige Eigentümer Eigentümer, Sie haben nur einen Anspruch auf die Übertragung.

Nein. Wer ein Recht auf seinem Grund dulden muss, hat alles zu unterlassen, was den Bestand der dafür errichteten Anlage gefährden kann. Er darf also weder den Weg noch die Leitung noch eine sonstige Einrichtung, die Ihrem Recht dient, aufs Spiel setzen.

Nein. Ein Wegerecht bleibt bestehen, solange es die Benützung des berechtigten Grundstücks auch nur bequemer macht. Dass der Weg nicht mehr unbedingt notwendig ist, beendet das Recht nicht.

Ja. Ein Recht, das einer bestimmten Person zusteht, endet spätestens mit deren Tod. Nur wenn ausdrücklich vereinbart wurde, dass es auf die Erben übergeht, besteht es weiter; eine bloß befristete Einräumung genügt dafür nicht. Ein Recht, das dagegen am Grundstück haftet, steht immer dem jeweiligen Eigentümer zu.

Nein. Ihr Recht bleibt bestehen, auch wenn Sie denselben Vorteil auf einem anderen Weg erreichen könnten. Es endet erst, wenn eine vollständig gleichwertige Möglichkeit bereits besteht und vollen Ersatz bietet. Eine erst in Zukunft herstellbare Zufahrt genügt dafür nicht.

Ja. Das Recht des Fahrwegs ist das umfassendste Wegerecht. Es berechtigt zum Fahren für alle wirtschaftlichen Zwecke des begünstigten Grundstücks und schließt im selben Umfang auch das Gehrecht ein.

Ja. Ein Recht am fremden Grundstück besteht nur, solange es für Ihr eigenes Grundstück nützlich oder bequem ist. Es erlischt, wenn es völlig zwecklos geworden ist, etwa weil eine andere Zufahrt vollwertigen Ersatz bietet. Dabei zählt nicht nur die Länge, sondern auch der Zustand der zur Verfügung stehenden Wege.

Erst dann, wenn es völlig zwecklos geworden ist. Solange es die Nutzung des begünstigten Grundstücks noch vorteilhafter oder bequemer macht, bleibt es bestehen. Dass man auch anders fahren könnte oder ein Weg nur wenig kürzer ist, beendet es nicht.

Mindestens dreißig Jahre. Sie müssen den Weg in dieser Zeit im eigenen Namen, redlich und ungestört befahren. Die Fahrten müssen immer denselben Zwecken oder Zielen dienen und regelmäßig oder zumindest wiederkehrend stattfinden.

Nein. Wenn Sie nur dulden, dass jemand längere Zeit über Ihren Grund fährt, entsteht daraus noch kein Fahrrecht. Es müssen weitere Umstände dazukommen, aus denen sich ergibt, dass Sie ein dauerhaftes Recht einräumen wollten, etwa wenn Sie die Errichtung einer kostspieligen Anlage zulassen.

Nein. Wenn Sie Ihr Recht eine Zeit lang nicht ausüben, bleibt es bestehen. Auch ein bloß vorübergehendes Hindernis lässt das Recht nur ruhen. Es endet erst, wenn es völlig zwecklos geworden ist, etwa weil eine andere Zufahrt vollwertigen Ersatz bietet.

Erst dann, wenn es seinen Sinn ganz verloren hat. Jeder auch nur einigermaßen ins Gewicht fallende Vorteil genügt, damit das Recht bestehen bleibt. Ist es zwecklos geworden, endet es von selbst.

Nein. Ein Fahrtrecht, das für landwirtschaftliche Zwecke eingeräumt wurde, darf nicht auf gewerbliche Zwecke ausgedehnt werden, etwa auf die Gäste einer Fremdenpension, einer Jausenstation oder auf ein Taxiunternehmen. Untersagt werden kann allerdings nur die dadurch verursachte Mehrbelastung.

Nur so weit, als die Ausübung dadurch nicht ernstlich erschwert oder gefährdet wird. Kleinere Einschränkungen müssen Sie hinnehmen. Eigenmächtige Maßnahmen, die Ihnen die Nutzung wirklich erschweren, etwa eine Schrankenanlage oder eine versperrte Kette, müssen Sie dagegen nicht auf sich nehmen.

Ein unversperrtes Gattertor von etwa zwei Metern Breite müssen Sie hinnehmen, auch die Mühe mit dem Öffnen und Schließen. Ein versperrtes Tor müssen Sie dagegen nicht dulden, selbst wenn Ihnen Schlüssel ausgehändigt werden oder eine Klingel gelegt wird. Auch bei einem unversperrten Tor kommt es aber auf Zweck und Art Ihres Rechts sowie auf eine Abwägung der Interessen an.

Ja. Wer eine Dienstbarkeit hat, muss sie schonend ausüben; das folgt aus dem Verbot des Rechtsmissbrauchs. Das gilt für jede Dienstbarkeit, auch für ein Wohnungsrecht.

Nein. Wer sein Recht nicht schonend ausübt oder unzulässig erweitert, verliert es dadurch nicht; das Gesetz sieht darin keinen Grund für ein Erlöschen. Sie können aber auf Unterlassung dieser Verstöße und gegebenenfalls auf Schadenersatz klagen.