Kann mir gekündigt werden, weil ich mein Unternehmen verkaufte?

günstig für Mieter betrifft Geschäftsraummieter, Unternehmer, Vermieter

Nein. Wird ein Unternehmen veräußert und vom Erwerber weitergeführt, ist das kein Kündigungsgrund; im Zweifel steht dann nicht die Ausnützung des Mietrechts im Vordergrund. Anders liegt es nur, wenn der Verkauf bloß vorgeschoben ist, um in Wahrheit das Mietrecht zu übertragen.

Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1954, zuletzt bestätigt am 21.10.2020 (36 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1954)

§ 19 Abs 2 Z 10 MG ist nicht anwendbar, wenn ein Unternehmen veräußert wird.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ob durch die gesellschaftsrechtlichen Vorgänge eine Mietzinsanhebung zulässig wurde, ist für die Berechtigung der Aufkündigung bedeutungslos.OGH 3 Ob 170/04b, 22.12.2004
Bei der Veräußerung und Fortführung eines lebenden Unternehmens ist im Zweifel anzunehmen, daß nicht die selbständige Ausnützung der Bestandrechte im Vordergrund steht.OGH 1 Ob 758/81, 02.12.1981
Der Fall, daß ein Mieter von Betriebsräumlichkeiten aus der Gesellschaft, die in diesen Räumen ein Unternehmen betreibt, ausscheidet, ist mit dem Fall gleichartig, daß der Mieter sein in den gemieteten Räumen betriebenes Unternehmen veräußert.OGH 6 Ob 211/71, 13.10.1971
Unternehmensveräußerung bildet Kündigungsgrund nur dann, wenn sie zur Verschleierung der Veräußerung des Bestandrechtes lediglich vorgeschützt ist.OGH 7 Ob 12/68, 21.02.1968
Gilt auch für die Veräußerung von Teilen eines lebenden Unternehmens.OGH 5 Ob 381/66, 19.01.1967

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Verfolgt die Veräußerung eines Unternehmens nur den Zweck, dem Erwerber die Ausnützung des wertvollen Bestandrechtes zu ermöglichen, dann ist der Kündigungstatbestand des § 19 Abs 2 Z 10 MG gegeben.OGH 6 Ob 152/65, 11.06.1965
Herrenmoden - Damenmoden.OGH 1 Ob 36/64, 11.03.1964
Dies gilt auch gegenüber dem Erben des Unternehmensveräußerers.OGH 6 Ob 287/63, 15.01.1964
Eine Weiterführung des Unternehmens durch den Erwerber liegt auch dann vor, wenn nicht sämtliche Schulden übernommen wurden bzw wenn die Bestandräume des Unternehmens nun nicht zur Herstellung, sondern zur Lagerung der Erzeugnisse verwendet werden.OGH 7 Ob 44/57, 23.01.1957
Mieter eines Geschäftslokales verkauft das dort betriebene Unternehmen unter der Bedingung, daß der Bestandgeber einer Übertragung der Bestandrechte auf den Käufer zustimmt.OGH 2 Ob 567/54, 08.10.1954

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0068450 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 36.

OGH 5 Ob 113/20h, 21.10.2020, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Gehen Mietrechte mit, wenn ich einen von mehreren Betrieben verkaufe?

Nein. Verkaufen Sie einen von mehreren selbständigen Betrieben, die Sie in denselben Mieträumen führen, geht das Mietrecht nicht automatisch auf den Käufer über. Es müsste dafür aufgeteilt werden, und das ist ohne Mitwirkung des Vermieters nicht möglich. Zwei getrennte Mietverhältnisse entstehen dadurch nicht.

günstig für Vermieter Verkauf als vereinbarter Kündigungsgrund

Darf der Vermieter kündigen, weil er das Haus verkaufen will?

Der Kündigungsschutz darf nicht dadurch umgangen werden, dass im Mietvertrag ganz allgemein der Verkauf der Liegenschaft als wichtiger Grund vereinbart wird, ohne dass der Vermieter ein Bedürfnis nach dieser Auflösungsmöglichkeit hat. Zulässig ist es dagegen etwa, den ernstlich erwogenen Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines Objekts in einem Fabriksareal als Kündigungsgrund zu vereinbaren. In einem solchen Fall kann auch der neue Eigentümer die Kündigung aussprechen.