OGH 5 Ob 113/20h

Ja. Der Bestand des verpachteten Unternehmens wird nicht dadurch berührt, dass der Pächter eigenes Inventar und einen eigenen Gewerbeschein erwirbt und den Betrieb in ein Nachbarhaus verlegt. Auch ein wechselnder Kundenstock oder ein geänderter Umfang ändern nichts. Dem Pächter muss allerdings im Allgemeinen alles beigestellt werden, was zum Betrieb wesentlich gehört, also Betriebsmittel, Kundenstock und Gewerbeberechtigung.

In der Regel nicht. Wird ein lebendes Unternehmen übertragen, treten die dazugehörenden Mietrechte im Zweifel gegenüber den übrigen Werten des Unternehmens zurück, vor allem gegenüber dem guten Ruf und der Kundschaft. Sie fallen dann nicht ins Gewicht; zu prüfen ist aber, wie sich die einzelnen Wertteile zueinander verhalten.

Ein stillschweigender Verzicht auf einen Kündigungsgrund liegt nur vor, wenn das Zuwarten des Vermieters keinen vernünftigen Zweifel daran lässt, dass er den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltend machen will. Der Mieter muss also wissen oder aus dem Verhalten des Vermieters mit Recht ableiten können, dass dieser den vollen Sachverhalt kennt. Zudem dürfen dem Mieter keine Umstände bekannt sein, die das Zuwarten aus einem anderen Grund erklären.

Das hängt davon ab, ob Sie die überlassene Sache einfach benützen können oder ob Sie erst durch eigenen Fleiß und eigene Mühe etwas daraus machen müssen. Übernehmen Sie ein eingerichtetes Unternehmen mit Kundenstock und Ausstattung, spricht das für Pacht; bloße Flächen oder Räume, die Sie selbst erst herrichten und ausstatten, sprechen für Miete. Feste Regeln gibt es nicht, es entscheidet das Gesamtbild des Einzelfalls.

Von einer Betriebspflicht kann man nur sprechen, wenn tatsächlich ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens besteht. Steht sie bloß als Leerformel ohne echten Inhalt im Vertrag, genügt das nicht.

Eine Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen überlassen wird. Dazu muss neben den Räumen auch das beigestellt werden, was der Betrieb zum wirtschaftlichen Fortbestand braucht: Einrichtung und Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Fehlen einzelne dieser Grundlagen, spricht das noch nicht für Miete, solange das Unternehmen als Einheit fortbesteht.

Eine vereinbarte Pflicht, den Betrieb tatsächlich zu führen, ist das wichtigste Anzeichen für eine Pacht, entscheidet aber nicht allein. Sie zählt vor allem dann, wenn der Eigentümer ein wirtschaftliches Interesse daran hat, dass der Betrieb weiterläuft und ihm am Ende ein lebendes Unternehmen zurückgestellt wird. Diese Pflicht muss nicht ausdrücklich im Vertrag stehen, sie kann sich auch aus den Umständen ergeben, etwa aus einem umsatzabhängigen Entgelt.

Ja. Auch ein Unternehmen in sehr schlechtem Zustand kann verpachtet werden; dass Sie erst investieren müssen, spricht nicht gegen eine Unternehmenspacht. Auch eine fehlende Gewerbeberechtigung des Verpächters oder die Pflicht, die Investitionen bei Vertragsende zurückzulassen, ändern daran nichts.

Bei einem erst zu gründenden Betrieb wird Pacht nur angenommen, wenn Ihnen der Bestandgeber alle wesentlichen Grundlagen des künftigen Unternehmens zur Verfügung stellt und Sie ein lebendes Unternehmen zurückstellen müssen. Fehlt das, liegt Geschäftsraummiete vor, selbst wenn der Bestandgeber ein Interesse an der Führung des Betriebs hat.

Ob ein Geschäftslokal gemietet oder ein Unternehmen gepachtet wird, lässt sich nicht allgemein beantworten. Es kommt immer auf die Gesamtheit der Umstände des einzelnen Falls an.

Ja, wenn Sie ein lebendes Unternehmen übergeben und der Schwerpunkt nicht in der Überlassung der Geschäftsräume samt Inventar und Warenlager liegt. Wurde der Betrieb vorher stillgelegt oder aufgelassen und werden die Räume einem anderen Unternehmen zugeführt, gilt das als Überlassung und kann die Kündigung rechtfertigen.

Nein. Wird ein Unternehmen veräußert und vom Erwerber weitergeführt, ist das kein Kündigungsgrund; im Zweifel steht dann nicht die Ausnützung des Mietrechts im Vordergrund. Anders liegt es nur, wenn der Verkauf bloß vorgeschoben ist, um in Wahrheit das Mietrecht zu übertragen.

Solange der Vermieter nicht erfahren hat, wie hoch der tatsächlich gezahlte Untermietzins ist, kann man nicht annehmen, dass er stillschweigend auf diesen Kündigungsgrund verzichtet hat. Er muss auch nicht von sich aus nachforschen, ob die Voraussetzungen dafür vorliegen. Eine bloße Vermutung verpflichtet ihn daher nicht, eine Aufkündigung einzubringen.

Nein, grundsätzlich nicht. Der Verkauf des im Lokal betriebenen Unternehmens und die damit verbundene Überlassung der Räume an den Erwerber sind kein Kündigungsgrund. Anders ist es, wenn der Verkauf in Wahrheit nur dazu dient, dem Erwerber das Mietrecht zu verschaffen; wird ein lebendes Unternehmen fortgeführt, ist das im Zweifel nicht anzunehmen.

Nein. Verpachten Sie das im Mietobjekt betriebene Unternehmen samt den Mietrechten, ist das keine Weitergabe des Mietgegenstands. Eine Weitergabe liegt nur vor, wenn es in Wahrheit darum geht, das Mietrecht für sich zu verwerten.

Der Vermieter. Behauptet er, die Unternehmenspachtverträge seien nur vorgeschoben und in Wahrheit seien Untermietverträge geschlossen worden, muss er das beweisen.

Ja. Als Weitergabe gilt jede Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten, ob gegen Entgelt oder unentgeltlich. Eine Untervermietung fällt jedenfalls darunter.

Ja, wenn Sie ihm den Gebrauch überlassen. Ob Sie dafür Geld nehmen oder nicht, spielt für diesen Kündigungsgrund keine Rolle. Entscheidend ist, dass Sie das Objekt verlassen und ein Dritter es übernimmt — solange Sie selbst regelmäßig darin wohnen, liegt keine Weitergabe vor.

Ja. Es genügt, dass im Mietobjekt ein Unternehmen des Hauptmieters betrieben wird. Ob der Hauptmieter selbst oder ein Pächter dieses Unternehmen führt, ändert daran nichts.

Gibt das Berufungsgericht die Feststellungen der ersten Instanz falsch wieder, ist das ein Fehler. Das Höchstgericht bereinigt ihn, indem es die tatsächlich getroffenen Feststellungen selbst rechtlich beurteilt.