Darf gekündigt werden, weil ich meinen Betrieb im Lokal verkauft habe?

günstig für Mieter betrifft Unternehmer, Mieter, Vermieter, Betriebsnachfolger

Nein, grundsätzlich nicht. Der Verkauf des im Lokal betriebenen Unternehmens und die damit verbundene Überlassung der Räume an den Erwerber sind kein Kündigungsgrund. Anders ist es, wenn der Verkauf in Wahrheit nur dazu dient, dem Erwerber das Mietrecht zu verschaffen; wird ein lebendes Unternehmen fortgeführt, ist das im Zweifel nicht anzunehmen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1988, zuletzt bestätigt am 28.08.2024 (19 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1988)

Die Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens und die damit verbundene Überlassung der Benützung der Räumlichkeiten an einen Dritten stellt den Kündigungsgrund nicht her, sofern nicht die Veräußerung lediglich den Zweck verfolgt, dem Erwerber die Ausnützung der Bestandrechte zu ermöglichen.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Dies ist im Zweifel nicht anzunehmen, wenn ein lebendes Unternehmen fortgeführt wird.OGH 3 Ob 170/04b, 22.12.2004
Die zur Annahme der Veräußerung eines Unternehmens erforderliche Identität des Unternehmens ist gegeben, wenn der Erwerber den Standort beibehält, den Kundenstock übernimmt und den Betrieb mit Waren gleicher Art fortführt.OGH 8 Ob 2355/96y, 16.01.1997
Durch den Abschluss des Franchisevertrages erfolgte weder eine selbständige Verwertung des Bestandrechtes noch eine Unternehmensveräußerung, weil die Antragsgegnerin als Franchisenehmer ihr Unternehmen in den Bestandräumen für eigene Zwecke weiterbetreibt, wenn auch, wie es für einen Franchisevertrag typisch ist, in enger Bindung an den Franchisegeber. Von einer Veräußerung des Unternehmens im Sinne des § 12 Abs 3 MRG aF kann daher keine Rede sein.OGH 5 Ob 14/96, 16.04.1996
Die selbständige Verwertung ist zu verneinen, wenn der Mieter an dem im Bestandobjekt geführten Unternehmen wirtschaftlich beteiligt bleibt.OGH 2 Ob 579/95, 23.11.1995
Eine Weitergabe im Sinne des § 30 Abs 2 Z 4 MRG liegt nur vor, wenn die selbständige Verwertung des Bestandrechtes im Vordergrund steht.OGH 4 Ob 618/88, 13.12.1988

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070600 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 19.

OGH 7 Ob 102/24m, 28.08.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 113/20h, 21.10.2020, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Darf man kündigen, wenn ich das Geschäftslokal nur als Lager nutze?

Ja. Verlegen Sie Ihren Betrieb woanders hin und dient das Lokal nur noch als Archiv, Lager oder Abstellraum, ist das keine gleichwertige Verwendung mehr. Fehlt überhaupt eine regelmäßige geschäftliche Tätigkeit, liegt der Kündigungsgrund vor. Anders ist es, wenn das Lokal von Anfang an nur Nebenzwecken diente.

günstig für Vermieter Betriebsverkauf und Übergang der Mietrechte

Gehen Mietrechte mit, wenn ich einen von mehreren Betrieben verkaufe?

Nein. Verkaufen Sie einen von mehreren selbständigen Betrieben, die Sie in denselben Mieträumen führen, geht das Mietrecht nicht automatisch auf den Käufer über. Es müsste dafür aufgeteilt werden, und das ist ohne Mitwirkung des Vermieters nicht möglich. Zwei getrennte Mietverhältnisse entstehen dadurch nicht.