Kann der Vermieter mir nur einen Teil der Wohnung kündigen?
günstig für Vermieterbetrifft Eintrittsberechtigte, Mieter, Vermieter
Ja. Eine solche Teilkündigung ist nicht auf jene Räume beschränkt, die der verstorbene Mieter allein benützt hat. Entscheidend ist, ob zwischen dem Wohnbedürfnis des Eintretenden und dem Umfang der ganzen Wohnung ein krasses Missverhältnis besteht.
Ständige Rechtsprechung seit 1962, zuletzt bestätigt am 21.11.2018
(4 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1962)
Die in der Judikatur bis in die jüngste Zeit aufscheinende Diskrepanz bei Beantwortung der Frage nach den Voraussetzungen einer Teilkündigung nach § 19 Abs 2 Z 11 MG, ob nämlich die abzugebenden Räume in der ausschließlichen Benützung des verstorbenen Vormieters gestanden sein müssen und ob ihre Belassung an den Sonderrechtsnachfolger ein krasses Missverhältnis zwischen dessen dringendem Wohnungsbedürfnis und dem Umfang der ganzen Wohnung herbeiführen würde (so zB MietSlg 4676, 8223, 6 Ob 431/61) oder ob die anzugebenden Räume in ausschließlicher Benützung des verstorbenen Vormieters gestanden sein müssen oder ob ihre Belassung an den Eintrittsberechtigten das krasse Missverhältnis herbeiführen würde (so zB MietSlg 5210, 7425, 7426, 6 Ob 162/61), ist dahin zu lösen, dass die Teilkündigung nicht auf jene Fälle beschränkt werden kann, in denen der verstorbene Vormieter einzelne Räume der Wohnung allein benützt hat. Zur Frage, ob eine solche Teilkündigung auch möglich ist, wenn schon zwischen dem dringenden Wohnungsbedürfnis des verstorbenen Vormieters und seiner Angehörigen und dem Umfang der Wohnung (allenfalls sogar schon bei Vertragsabschluss) ein Missverhältnis bestand.
Aufgekündigt werden kann jener Teil, den der verstorbene Hauptmieter benützt hat und für den beim Eintretenden auf absehbare Zeit kein Wohnbedürfnis besteht. Dieser Teil muss für ihn schlicht überflüssig sein. Beurteilt wird das nicht nach einer gedachten Normperson, sondern nach der konkreten Lage und Nutzung durch ihn und seine Angehörigen.
günstig für Mieter Teilkündigung und dringender Eigenbedarf
Auch wenn der Vermieter nur einen Teil des Mietgegenstands aufkündigt, wird der dringende Eigenbedarf streng beurteilt. Es gelten dieselben Anforderungen wie bei der Kündigung des gesamten Mietvertrags.