Ist eine Zahlung verboten, wenn sie als Auftrag getarnt ist?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Untermieter

Ja. Verboten ist jede Leistung des neuen Mieters, der keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und die nur deshalb verlangt und gegeben wird, weil das Mietobjekt einen Vermögens- und Seltenheitswert hat. In welche Rechtsform das gekleidet wird, ist bedeutungslos: Auch die Verknüpfung des Mietvertrags mit einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände oder mit einem Auftrag zur Wohnungsrenovierung fällt darunter.

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Ständige Rechtsprechung seit 1995, zuletzt bestätigt am 03.10.2018 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1995)

Nach § 27 Abs 1 Z 1 erster Halbsatz MRG sind Vereinbarungen ua dann ungültig und verboten, wenn der neue Mieter ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder - wie hier - einem anderen etwas zu leisten hat; die rechtliche Konstruktion ist bedeutungslos. Wesentlich ist, daß die Leistung in Ausnützung des Vermögenswertes und Seltenheitswertes des Mietobjektes gefordert und gegeben wird und eine gleichwertige Gegenleistung fehlt. Hat der OGH die Bestimmung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG schon auf die Verknüpfung eines Mietvertrages mit einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände ausgelegt (5 Ob 66/94), so besteht kein Anlaß, die Verknüpfung eines Mietvertrages mit einem Werkvertrag (hier: vom Mieter zu bezahlende Wohnungsrenovierung) anders zu behandeln.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Kaufverträge über Einrichtungsgegenstände verstoßen nicht per se gegen § 27 Abs 1 Z 1 MRG, sondern nur insoweit als der Kaufpreis den Wiederbeschaffungswert übersteigt.OGH 5 Ob 127/06x, 27.06.2006
Entscheidend ist der "wahre" wirtschaftliche Hintergrund der Transaktion.OGH 5 Ob 136/02i, 12.09.2002
Hier: Befristete Mietzinserhöhungsvereinbarung für ein anderes, vom Mieter bereits früher in Bestand genommenes Objekt als Gegenleistung für den Mietvertragsabschluss über ein neues Objekt.OGH 5 Ob 162/01m, 26.06.2001
Dem § 27 Abs 1 Z 1 MRG können auch Vereinbarungen, die ein Hauptmieter mit einem Untermieter abgeschlossen hat, unterstellt werden.OGH 5 Ob 117/00t, 12.12.2000
Hier: "Kaufvertrag" über überlassene Einrichtungsgegenstände.OGH 5 Ob 87/00f, 28.03.2000

Alle 7 Ergänzungen anzeigen

Hier: Der zur Weitergabe berechtigte Hauptmieter hat mit der Antragstellerin einen befristeten Untermietvertrag abgeschlossen, ihr die Weitergabe der Mietrechte gegen Zahlung einer Investitionsablöse von S 5 Mio angeboten ("Weitergabeoption") und mit ihr ein "Optionsentgelt" von S 1,980.000,-- vereinbart (wovon der nun zurückgeforderte Teilbetrag von S 1 Mio tatsächlich bezahlt wurde).OGH 5 Ob 192/98s, 15.09.1998
§ 27 Abs 1 Z 1 MRG zu unterstellende Vereinbarungen können sich in den verschiedensten Sachverhalten verkörpern und hinter den mannigfachsten Rechtsformen verbergen.OGH 5 Ob 192/98s, 15.09.1998

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069888 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 10.

OGH 5 Ob 128/18m, 03.10.2018, Fall aus Steiermark
OGH 4 Ob 79/18y, 29.05.2018
OGH 6 Ob 172/17p, 21.11.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 27 · Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Ablöse für Zustimmung zum Mieterwechsel

Ist jede Zahlung an den Vermieter für einen Mieterwechsel verboten?

Nein. Nicht jedes Entgelt, das ein ausziehender Mieter dem Vermieter für die Zustimmung zum Mieterwechsel zahlt, ist eine verbotene Ablöse. Es kommt jeweils darauf an, welche zusätzlichen Umstände die Zahlung sittenwidrig machen.

günstig für Vermieter Überhöhte Zahlung an den Vermieter

Wann ist eine Zahlung an den Vermieter überhöht und ungültig?

Eine Leistung an den Vermieter dafür, dass er auf Rechte verzichtet und eine unsichere Lage bereinigt wird, gilt grundsätzlich als entgeltlich und damit zulässig. Unzulässig ist sie erst, wenn ein auffallendes Missverhältnis zwischen der Leistung und dem Rechtsverzicht des Vermieters besteht. Wer sich darauf beruft, muss das behaupten und beweisen.