OGH 4 Ob 79/18y

Eine Ablöse ist dann verboten, wenn ihr keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Verboten sind also Zahlungen, durch die sich der ausziehende Mieter ohne Gegenwert bereichert. Zahlungen für einen echten Gegenwert fallen nicht darunter.

Es kommt in erster Linie darauf an, welche Gegenleistungen der ausziehende Mieter erbracht hat, also welche Sachgüter er Ihnen bei der Übergabe der Wohnung zurückgelassen hat. Wofür die Ablöse gewidmet war, spielt dabei grundsätzlich keine Rolle.

Alles, was Ihnen neben der Miete abverlangt wird, damit Sie die Wohnung als Mieter bekommen, muss einer gleichwertigen Gegenleistung entsprechen. Die Höhe der Miete selbst wird davon getrennt nach eigenen Regeln überprüft.

Ja. Verboten ist jede Leistung des neuen Mieters, der keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und die nur deshalb verlangt und gegeben wird, weil das Mietobjekt einen Vermögens- und Seltenheitswert hat. In welche Rechtsform das gekleidet wird, ist bedeutungslos: Auch die Verknüpfung des Mietvertrags mit einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände oder mit einem Auftrag zur Wohnungsrenovierung fällt darunter.

Der Vormieter. Er darf eine Ablöse nur fordern und behalten, wenn er Ihnen etwas Gleichwertiges zuwendet, das er selbst eingebracht, auf seine Kosten einbringen lassen oder von einem Dritten als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat. Im Streitfall trifft ihn dafür die Beweislast. Ob er den Aufwand selbst getragen hat, ist dabei ohne Belang.

Ja, wenn sie einen objektiven Wert hat. Verschafft Ihnen der ausziehende Mieter die durchsetzbare Möglichkeit, die zunächst gemietete Wohnung später günstiger ins Eigentum zu übernehmen, steht Ihrer Zahlung eine sinnvolle Gegenleistung gegenüber; dann liegt keine verbotene Ablöse vor. Maßgeblich ist der objektive Wert dieses Rechts und nicht die Summe der vom Vormieter gezahlten Beträge.

Ja. Beim Verkauf eines Unternehmens dürfen sich auch die Mietrechte im Kaufpreis niederschlagen. Unzulässig ist das nur, wenn die Unternehmensveräußerung geradezu zum Schein vorgeschützt wird und in Wahrheit bloß die Mietrechte übertragen werden sollen. Solange kein Scheingeschäft vorliegt, wird der Kaufpreis nicht in einen Anteil für die Mietrechte zerlegt.

Eine Leistung an den Vermieter dafür, dass er auf Rechte verzichtet und eine unsichere Lage bereinigt wird, gilt grundsätzlich als entgeltlich und damit zulässig. Unzulässig ist sie erst, wenn ein auffallendes Missverhältnis zwischen der Leistung und dem Rechtsverzicht des Vermieters besteht. Wer sich darauf beruft, muss das behaupten und beweisen.

Nein, nicht ohne gleichwertige Gegenleistung. Ungültig und verboten ist jede Vereinbarung, nach der der neue Mieter einem anderen etwas zu leisten hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Es kommt weder darauf an, ob der Vormieter ein Weitergaberecht hatte, noch darauf, wofür die Zahlung ausdrücklich verlangt wurde.

Nein. Verboten sind alle Leistungen des neuen Mieters ohne gleichwertige Gegenleistung, gleichgültig ob sie dem Vermieter oder dem scheidenden Mieter zugutekommen und wie sie rechtlich verpackt werden. Auch die Vereinbarung, dass Sie beim Abschluss des Mietvertrags für die Mietzinsschuld des früheren Mieters mithaften, verstößt gegen dieses Verbot.

Scheidet ein Mitmieter aus dem Mietverhältnis aus, ist für das Ablöseverbot auf das dadurch entstehende Alleinmietrecht abzustellen. Wer dieses Recht noch nicht sicher hatte und sich deshalb auf eine Zahlung einlassen musste, um die Wohnung allein behalten zu können, befand sich in einer maßgeblichen Drucksituation.