Ändert ein Umbau den Schlüssel für die Betriebskosten?
betrifft Mieter, Vermieter
Ja. Jede Änderung der Nutzfläche durch Baumaßnahmen ändert auch den Verteilungsschlüssel, und zwar selbst dann, wenn Sie als Mieter die Umbaukosten getragen haben. Maßgeblich ist allein die tatsächliche Bodenfläche des Objekts zu dem Zeitpunkt, an dem der jeweils geltende Schlüssel ermittelt wird. Für den Hauptmietzins braucht es dagegen eine neue Vereinbarung.
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Ständige Rechtsprechung seit 1989, zuletzt bestätigt am 04.05.2020 (3 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1989)
Jede Veränderung der Nutzfläche durch Baumaßnahmen bewirkt eine Änderung des Verteilungsschlüssels, auch wenn die Umbaukosten vom Mieter getragen wurden. Entscheidend ist allein die tatsächliche Bodenfläche des Bestandobjektes im Zeitpunkt der Ermittlung des jeweils geltenden Verteilungsschlüssels nach § 17 MRG.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Beim Hauptmietzins bedarf es einer neuen Vereinbarung oder des Wirksamwerdens einer bedingt abgeschlossenen.OGH 5 Ob 150/00w, 15.06.2000
- Bei Nutzflächenveränderungen kommt es nicht darauf an, wer die Kosten der Veränderung getragen hat; maßgeblich ist der objektive Zustand der Räume und zwar auch dann, wenn dieser Zustand vom Mieter geschaffen wurde.OGH 5 Ob 150/00w, 15.06.2000
- Die einmal ermittelte Nutzfläche ist keine erstarrte Größe, sondern durchaus änderbar. Eine solche Änderung kann daher die Neuberechnung des Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten notwendig machen.OGH 5 Ob 79/00d, 28.03.2000
- Veränderungen der Nutzfläche wirken sich bei denjenigen Metzinsbestandteilen unverzüglich aus, deren Höhe gesetzlich determiniert ist, insbesondere also auf den Schlüssel für Betriebskosten.OGH 5 Ob 79/00d, 28.03.2000
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069963 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 1 von 3.
- OGH 5 Ob 49/20x, 04.05.2020, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 17 · Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche
- MRG § 21 · Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
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