MRG § 17

Mieten Sie eine Wohnung, die im Wohnungseigentum steht, gilt in der Regel trotzdem das Mietrechtsgesetz. Ihr Anteil an den Betriebskosten richtet sich dann nach dem Verhältnis Ihrer Nutzfläche zur Nutzfläche aller Objekte im Haus. Wie die Miteigentümer untereinander stehen, spielt dafür keine Rolle.

Bei einer gemieteten Eigentumswohnung dürfen Vermieter und Mieter schriftlich vereinbaren, dass die Betriebskosten anders verteilt werden als nach der gesetzlichen Regel. Möglich ist etwa der Schlüssel, der unter den Wohnungseigentümern gilt. Die Vereinbarung muss aber schriftlich sein.

Bei Wohnungen mit Dachschrägen wird für die Nutzfläche nur die Bodenfläche gerechnet. Wie hoch der Raum an der jeweiligen Stelle ist, bleibt außer Betracht.

Die Betriebskosten werden grundsätzlich gleichmäßig nach der Nutzfläche verteilt, weil die einfache Verrechnung Vorrang hat. Wer außergewöhnlich viel verursacht, etwa beim Wasser, kann ausnahmsweise das Übermaß tragen müssen. Wer dagegen weniger verbraucht als die anderen, zahlt trotzdem den nach der Fläche berechneten Anteil.

Ohne schriftliche Vereinbarung mit allen Mietern richtet sich Ihr Anteil an den Betriebskosten nach der gesetzlichen Regel des Mietrechts. Ob Sie von einem Wohnungseigentümer mieten, ändert daran nichts. Nur wenn Ihnen der Wohnungseigentümer vertraglich genau jene Betriebskosten überträgt, die er selbst zu tragen hat, ist das eine zulässige Vereinbarung.

Das Gericht kann einen von den Nutzflächen abweichenden Verteilungsschlüssel auch für einen bereits zurückliegenden Zeitraum festlegen. Damit soll erreicht werden, dass ein Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, allein für dieses Übermaß aufkommt.

Die Betriebskosten werden grundsätzlich gleichförmig nach dem Verhältnis der Nutzflächen der vermieteten Objekte verteilt. Der Gesetzgeber hat dabei die einfache Verrechnung bewusst über die Gerechtigkeit im Einzelfall gestellt.

Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen richtet sich Ihr Anteil an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis Ihrer Nutzfläche zur Nutzfläche aller vermieteten oder dafür geeigneten Wohnungen und Räume des Hauses. Was als Haus gilt, sagt das Gesetz selbst nicht. Dafür kann auf die Rechtsprechung zur vergleichbaren Regel im Mietrecht zurückgegriffen werden.

Die Kosten für eine Gemeinschaftsanlage wie einen Aufzug werden nach den Nutzflächen jener Mietgegenstände aufgeteilt, für die eine Beitragspflicht besteht. Mitzuzählen sind alle Objekte, bei denen eine Nutzung objektiv möglich ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Mieter dazu berechtigt sind, ob der Vermieter selbst nutzt oder ob ein vermietbares Objekt leer steht.

Gebäude auf einem Grundbuchskörper bilden im Regelfall eine wirtschaftliche Einheit und werden gemeinsam abgerechnet. Wer eine getrennte Abrechnung will, muss behaupten und beweisen, dass ausnahmsweise keine solche Einheit besteht. Dass die Objekte unterschiedlich gut erhalten sind, genügt dafür nicht, wenn sie etwa gleich alt und gemeinsam als Wohnhausanlage errichtet wurden.

Für die Nutzfläche des Hauses kommt es nicht darauf an, ob auf einen einzelnen Mietvertrag das Mietrechtsgesetz anwendbar ist. Entscheidend ist, ob der Raum objektiv vermietet, vermietbar oder vom Vermieter benützt wird und keine der gesetzlichen Ausnahmen zutrifft.

Für die Aufteilung der Kosten des Hauses soll ein möglichst stabiler Schlüssel gelten, den vorübergehende Änderungen weitgehend unbeeinflusst lassen. Ist ein Objekt nur vorübergehend unbrauchbar, nämlich bis die Erhaltungspflicht durchgesetzt ist, bleibt das für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels ohne Bedeutung.

Ein Raum, der nur an einer Seite offen und sonst an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlich massiven Wand umgeben ist, zählt zur Nutzfläche. Auf die konkrete Nutzungsmöglichkeit kommt es dabei nicht an. Als offener Balkon, der herausfällt, gilt er nicht.

Ja, wenn er dafür geeignet ist. Mitgemietete Kellerräume zählen zur Nutzfläche, soweit sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke taugen; schon die Eignung für geschäftliche Lagerzwecke genügt. Maßgeblich ist die Nutzfläche zum Zeitpunkt der Vorschreibung.

Ja. Jede Änderung der Nutzfläche durch Baumaßnahmen ändert auch den Verteilungsschlüssel, und zwar selbst dann, wenn Sie als Mieter die Umbaukosten getragen haben. Maßgeblich ist allein die tatsächliche Bodenfläche des Objekts zu dem Zeitpunkt, an dem der jeweils geltende Schlüssel ermittelt wird. Für den Hauptmietzins braucht es dagegen eine neue Vereinbarung.

Eine Loggia ist ein nach vorne offener Raum, der von seitlichen Wänden, einem Boden und einer Decke begrenzt ist, also mindestens fünfseitig umbaut. Sie ist meist in das Gebäude eingeschnitten, und ihre offene Seite ist durch ein Geländer oder eine Brüstung abgegrenzt. Ein solcher Raum zählt zur Nutzfläche.

In die Kostenverteilung sind auch Objekte einzubeziehen, die der Vermieter selbst nutzt oder trotz Vermietbarkeit nicht vermietet. Die allgemeine gesetzliche Umschreibung des Mietgegenstands hilft dabei nicht weiter, weil sie für solche Objekte, etwa eine Garage, keine sachgerechte Lösung ergibt.

Ein vom gesetzlichen Nutzflächenschlüssel abweichender Verteilungsschlüssel muss deutlich vereinbart werden. Es genügt nicht, dass im Mietvertrag zu Ihrem Nachteil ein unrichtiger Anteil eingesetzt wurde. Auch bei gleichlautenden Einzelvereinbarungen muss jede den gesamten Schlüssel enthalten, nicht nur Ihren eigenen Anteil.

Kellerräume zählen als Zubehör einer Wohnung nicht zur Nutzfläche, solange sie nicht für Wohnzwecke ausgestattet sind, etwa als Kellerstüberl, Hobbywerkstatt oder Sauna. Sie zählen dagegen mit, wenn sie selbständig für Betriebszwecke, Geschäftszwecke oder Wohnzwecke nutzbar oder als Zubehör mit einem geschäftlich genutzten Objekt verbunden sind. Eine bereits erfolgte Widmung als Zubehör eines Geschäftslokals kann der Vermieter ohne wichtigen Grund nicht einseitig aufheben, wenn der Keller dadurch allein unvermietbar würde.

Ein Raum kann unvermietbar sein, weil er den Mietern gemeinsam gewidmet ist, etwa ein Trockenraum oder ein Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen. Dafür gilt ein strenger Maßstab: Die Widmung muss eindeutig und dauerhaft sein und darf vom Vermieter nicht einseitig geändert werden können. Wirkt der Raum nach Bauzustand und Ausstattung vermietbar, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen; Zweifel gehen zu seinen Lasten.

Nein. Wer eine Eigentumswohnung mietet, gilt nicht als Wärmeabnehmer im Sinn des Heizkostenabrechnungsgesetzes. Eine vom Nutzflächenschlüssel abweichende Verteilung der Kosten der gemeinsamen Heizanlage können Sie daher nur über das Mietrechtsgesetz geltend machen.

Ja. Es ist möglich, nicht für sämtliche Betriebskosten getrennte Abrechnungskreise zu schaffen, sondern nur für einen Teil der Bewirtschaftungskosten. Ist etwa ein Kiosk gegenüber dem Wohnhaus auf derselben Liegenschaft wirtschaftlich selbständig, ist die getrennte Vorschreibung gerechtfertigt.

Ja. Nur Änderungen im Inneren des Mietgegenstands bleiben zunächst unberücksichtigt. Werden dagegen Keller- oder Dachbodenräume ausgebaut, die vorher nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet waren, zählt diese Fläche sofort mit. Ihr Anteil an den Kosten des Hauses steigt dadurch.

Der Begriff Haus ist nicht streng an die Grundbuchseinlage gebunden, im Zweifel wird aber auf die Liegenschaft abgestellt. Erstreckt sich ein Gebäude über mehrere Liegenschaften, fließt nur jener Teil in den Verteilungsschlüssel ein, der zur jeweiligen Liegenschaft gehört.

Der auf Ihre Wohnung entfallende Prozentanteil an den Hauskosten kann nicht für sich allein festgestellt werden. Das Gericht muss die Nutzflächen aller Mietgegenstände ermitteln und die Anteile aller im Spruch festhalten, auch wenn die übrigen Mieter am Verfahren nicht förmlich teilnehmen.

Verweigert der Vermieter seine Mitwirkung, lässt sich der maßgebliche Aufteilungsschlüssel nicht feststellen. Sein Verhalten wird dann so behandelt, als hätte er auf die Überwälzung dieser Kosten auf Sie verzichtet; Sie müssen die vorgeschriebenen Beträge nicht zahlen. Weil Ihnen damit das Rechtsschutzinteresse fehlt, wird Ihr Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen.

Wenn Sie nur beanstanden, dass einzelne Ihnen vorgeschriebene Betriebskostenbeträge zu hoch sind, müssen die übrigen Mieter am Verfahren nicht beteiligt werden. Anders ist es, wenn es um die Höhe bestimmter Kosten überhaupt, um die Einordnung als Betriebskosten oder um den Verteilungsschlüssel geht.

Als Ausnehmung gilt eine Nische in der Wand. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Vertiefung dadurch entsteht, dass die Wand selbst vom Boden bis zur Decke nur dünner weitergeführt wird.

In der Regel zählen alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zum Haus. Eine Ausnahme gilt, wenn mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, von denen jedes für sich wirtschaftlich selbständig ist und die nicht im Verhältnis von Hauptsache und Nebensache stehen. Dann wäre es unbillig, alle Bauwerke gleich zu behandeln.

Jeder Raum, der selbständig für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke vermietbar ist, zählt zur Nutzfläche. Es schadet nicht, wenn er nur auf fünf Seiten umschlossen ist, ihm also auf einer Seite die Abgrenzung fehlt. Sogar eine Geschäftspassage wurde bei entsprechender Gestaltung schon zur Nutzfläche eines angrenzenden Geschäfts gezählt.