Darf die Hausverwaltung den Kostenschlüssel allein ändern?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Hausverwaltung

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

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Ständige Rechtsprechung seit 1979, zuletzt bestätigt am 14.04.2026 (17 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1979)

Sowohl nach dem 16. HptSt d ABGB als auch nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 19 Abs 1 WEG 1975, § 8 Abs 1 WEG 1948, § 839 ABGB) sind die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft von den Miteigentümern nach ihren Anteilen zu tragen. Vom gesetzlichen Aufteilungsschlüssel kann jedoch abgewichen werden. Solche Vereinbarungen sind jedoch wichtige Veränderungen im Sinne § 834 ABGB und fallen nicht in die selbständige Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Hinweis: Das Wohnungseigentumsgesetz 1975 wurde mit 1. Juli 2002 durch das WEG 2002 ersetzt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Was bereits für Zahlungserleichterungen gilt, hat umso mehr für den gänzlichen Verzicht der Hausverwalterin als Vertreterin der Eigentümergemeinschaft, für eines der Wohnungseigentumsobjekte Beiträge zu fordern, zu gelten.OGH 5 Ob 110/08z, 03.06.2008
Dem Verwalter ist es verwehrt, einzelnen Wohnungseigentümern selbständig Zahlungserleichterungen wie Ratenzahlungen, Stundungen etc einzuräumen. Einer solchen Vereinbarung stehen die Bestimmungen der §§ 20 Abs 2, 5 und 6 sowie 31 Abs 2 WEG 2002 entgegen.OGH 5 Ob 146/06s, 11.07.2006
Da dem WEG 1975 (wie auch dem WEG 2002) eine dem § 21 Abs 3 letzter Satz MRG vergleichbare Vorschrift fehlt, ist und bleibt Schuldner der Beträge zur Deckung der Liegenschaftsaufwendungen immer derjenige Mit- und Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Beitragsschuld im Grundbuch als Eigentümer des entsprechenden Anteils eingetragen ist beziehungsweise war. Eine rückwirkende Änderung des Anteilsschlüssels ist zumindest seit dem 3.WÄG gar nicht möglich.OGH 5 Ob 247/04s, 23.11.2004
Nach der durch das 3.WÄG geschaffenen Rechtslage hätte der Verwalter nur bei einer schriftlichen Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer oder auf Grund einer gerichtlichen Änderung des Aufteilungsschlüssels abgehen dürfen (§ 19 Abs 2 bis Abs 4 WEG 1975 idF des 3.WÄG).OGH 5 Ob 247/04s, 23.11.2004
Für einen vom Gesetz abweichenden Aufteilungsschlüssel ist Einstimmigkeit oder Genehmigung eines Mehrheitsbeschlusses durch den Außerstreitrichter erforderlich.OGH 5 Ob 310/03d, 10.02.2004

Alle 7 Ergänzungen anzeigen

Hier: Mangels abweichendem Verteilungsschlüssel im Sinne des § 19 Abs 1 Z 2 WEG kann der Verwalter kraft der ihm von Gesetzes wegen zukommenden Vollmacht ein Darlehen nur namens aller Miteigentümer der Liegenschaft aufnehmen.OGH 5 Ob 28/93, 23.03.1993
Im übrigen haftet mangels anderweitiger vertraglicher Regelung im Verhältnis der Miteigentümer und Wohnungseigentümer untereinander und gegenüber dem Hausverwalter grundsätzlich der grundbücherliche Miteigentümer für die auf seinen Anteil entfallenden Betriebskosten, mag er diesen Anteil auch schon weiterveräußert haben.OGH 5 Ob 4/83, 01.02.1983

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0013566 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 17.

OGH 5 Ob 170/25y, 14.04.2026
OGH 5 Ob 37/24p, 16.05.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 221/19i, 20.02.2020
OGH 5 Ob 57/19x, 21.05.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 158/16w, 23.01.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 833 · Rechte der Theilhaber in der gemeinschaftlichen Sache
ABGB § 834
ABGB § 837
ABGB § 839
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 14 · Wohnungseigentum der Partner im Todesfall
WEG 2002 § 17 · Benützungsregelung
WEG 2002 § 19 · Bestellung eines Verwalters
WEG 2002 § 28 · Ordentliche Verwaltung

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