Kann der Betriebskostenschlüssel auch für die Vergangenheit geändert werden?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Das Gericht kann einen von den Nutzflächen abweichenden Verteilungsschlüssel auch für einen bereits zurückliegenden Zeitraum festlegen. Damit soll erreicht werden, dass ein Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, allein für dieses Übermaß aufkommt.

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Ständige Rechtsprechung seit 2001, zuletzt bestätigt am 29.01.2026 (5 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2001)

In einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 9 MRG kann ein vom Verhältnis der Nutzflächen (§ 17 MRG) abweichender Verteilungsschlüssel für einen bereits zurückliegenden Zeitraum festgelegt werden. Eine solche nachträgliche Änderung ist in berichtigender Auslegung des § 17 MRG aus der Erwägung zu billigen, dass dem Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, aus Billigkeitsgründen allein das Übermaß unter Abweichung vom allgemeinen Betriebskostenschlüssel auferlegt wird (so bereits MietSlg 38.370, 38.371 und 40.374).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Nutzung einer Gemeinschaftsanlage ist kein solcher durch individuelles Nutzungsverhalten verursachter Mehrverbrauch.OGH 5 Ob 88/25i, 29.01.2026
Ein Begehren auf Überprüfung der Zulässigkeit von Betriebskostenvorschreibungen der Vergangenheit kann auch darauf gegründet werden, dass eine Gleichstellung aller auf dem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke ein unbilliges Ergebnis bei Aufteilung der Bewirtschaftungskosten nach § 17 MRG bewirkt und daher aus bestimmten, zu bezeichnenden Gründen eine bestimmte Abweichung von der liegenschaftsbezogenen Aufteilungsvorschrift des § 17 MRG hinsichtlich einzelner oder aller Betriebskosten gerechtfertigt ist.OGH 5 Ob 213/03i, 13.01.2004
Da sich das Übermaß einer Betriebkostensteigerung durch die gemischte Nutzung eines Hauses für Wohn- und Geschäftszwecke oft nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten ermitteln lässt und überdies ein praktikables, die widerstreitenden Mieter-Interessen ausgleichendes Ergebnis erzielt werden soll, bietet sich im Regelfall die Anwendung richterlichen Ermessens nach § 273 ZPO an.OGH 5 Ob 69/02m, 09.04.2002
Die gemischte Nutzung eines Hauses für Wohn- und Geschäftszwecke ist für sich allein kein Grund, vom Nutzflächenschlüssel des § 17 Abs 1 MRG abzuweichen, und auch die Art der Geschäftsraumnutzung soll weitgehend außer Betracht bleiben. Die nach Belegflächen unterschiedliche Pauschalierung von Versicherungsprämien in einem gemischt genutzten Haus rechtfertigt das Abweichen vom Aufteilungsschlüssel des § 17 Abs 1 MRG nicht oder jedenfalls nicht uneingeschränkt.OGH 5 Ob 69/02m, 09.04.2002
Dies gilt auch für eine durch ein besonderes Brandrisiko erhöhte Feuerversicherungsprämie. In einem solchen Fall ist der durch das besondere Brandrisiko veranlasste Prämienanteil allein dem betreffenden Mieter anzurechnen.OGH 5 Ob 69/02m, 09.04.2002

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0114785 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 5.

OGH 5 Ob 88/25i, 29.01.2026, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 233/16z, 23.01.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 17 · Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche
MRG § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen

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Die andere Seite

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