OGH 5 Ob 68/25y

Damit die Abtretung von Mietrechten wirksam wird, muss der Vermieter davon grundsätzlich verständigt werden. Behandelt wird auch, wieweit der Vermieter geschützt bleibt, wenn er einer Abtretung schon im Voraus allgemein zugestimmt hat, und welche Folgen es hat, wenn eine vereinbarte Bedingung erst während eines Kündigungsverfahrens eintritt.

Hat der Vermieter im Vorhinein einem Mieterwechsel zugestimmt, tritt der neue Mieter ohne weitere Zustimmung in alle Rechte und Pflichten ein. Der bisherige Mieter scheidet aus, der neue wird voller Vertragspartner des Vermieters. Vollzogen ist der Übergang mit der Mitteilung an den Vermieter.

Besteht ein Weitergaberecht, tritt der neue Mieter auch ohne Einwilligung des Vermieters an die Stelle des bisherigen Mieters. Der Übergang der Rechte und Pflichten ist vollzogen, sobald der Vermieter davon verständigt wurde.

Wenn die Gerichte Ihren Vertrag nach den anerkannten Grundsätzen ausgelegt haben, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Die Auslegung eines einzelnen Vertrags hat nämlich keine Bedeutung über Ihren Fall hinaus. Der Oberste Gerichtshof befasst sich damit dann nicht.

Nur wenn das Gericht die Rechtslage wesentlich verkannt hat und dabei ein unvertretbares Ergebnis herausgekommen ist. Dass auch eine andere Auslegung vertretbar wäre, genügt nicht. Dasselbe gilt für die Auslegung von Erklärungen und für die Frage, ob überhaupt eine Vereinbarung zustande kam.

Ja. Ausgangspunkt ist der Wortlaut, entscheidend ist aber, was die Beteiligten wollten und wie ein redlicher Empfänger die Erklärung verstehen musste. Auch das Verhalten der Parteien und die redliche Verkehrsübung werden dabei berücksichtigt.

Nein, wenn Ihr Vertrag ein Weitergaberecht enthält, etwa die Klausel, dass alle Rechte und Pflichten auf die Rechtsnachfolger übergehen, und Sie dieses Recht auch tatsächlich ausüben. Dann kann der Vermieter den Hauptmietzins nicht auf den angemessenen Betrag anheben. Steht an anderer Stelle des Vertrags eine eigene Regelung über die Weitergabe, gilt das nicht.

Ja. Geht das Unternehmen über, tritt der Erwerber von Gesetzes wegen in die gesamte Stellung des bisherigen Mieters ein. Er erhält alle Nebenrechte und trägt alle Nebenpflichten und kann Erklärungen zum Mietverhältnis abgeben und entgegennehmen.

Gehen die Mietrechte nicht von Gesetzes wegen über, sondern weil im Vertrag ein Weitergaberecht vereinbart ist, treten die gesetzlichen Folgen für den Mietzins nicht ein. Davon zu unterscheiden ist der Übergang des Vertrages von Gesetzes wegen beim Verkauf eines Unternehmens.

Eine Frage von erheblicher Bedeutung liegt nicht vor, wenn bloß rein theoretische Fragen gelöst werden sollen. Ihr Rechtsmittel muss also eine Frage betreffen, deren Beantwortung für den Fall tatsächlich etwas ändert.