Wann zählt ein Haus noch als Ein- oder Zweifamilienhaus?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer

Das entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Zusätzliche Räume schaden nur, wenn sie selbständig vermietbar sind; Garagen, Abstellräume und ähnliche Nebenräume, die üblicherweise dazugehören, schaden nicht. Auch wenn in der Wohnung ein Beruf ausgeübt wird, bleibt die Ausnahme bestehen, solange der Charakter als Wohnung erhalten bleibt.

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Ständige Rechtsprechung seit 1995, zuletzt bestätigt am 13.04.2016 (7 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1995)

Judikaturüberblick: Die Ausnahmeschädlichkeit eines zum Gebäude gehörigen vermietbaren Geschäftsraums wurde schon zu § 23 Abs 1 MG judiziert. Auch der Landwirtschaft gewidmete Häuser wurden deshalb nicht dem (mit § 1 Abs 4 Z 2 MRG vergleichbaren) Ausnahmetatbestand des § 23 Abs 1 MG unterstellt (MietSlg 24.413). Die jüngere Judikatur hat sich jedoch von diesem begriffsjuristischen Verständnis des Einfamilienhauses beziehungsweise Zweifamilienhauses gelöst. So wurde etwa die Ausnahmequalität eines aus Wohngebäude und Wirtschaftsgebäude bestehenden Bauernhofes implicite bejaht (5 Ob 593/90) beziehungsweise wurde bei einem ebenfalls gemischt genutzten Objekt die nach der ratio des § 1 Abs 4 Z 2 MRG und der jeweiligen Widmung zu beurteilende selbständige Vermietbarkeit als entscheidungswesentliches Abgrenzungskriterium erkannt (5 Ob 74/91) beziehungsweise das Bauernhaus als geradezu typischer Fall eines Hauses mit (nicht mehr als) einer Wohnung bezeichnet, weil das ganze Haus die einheitliche Wohnung für Familienangehörige (sowie allfälliges Dienstpersonal) bildet (5 Ob 134/92). Auch die Berufsausübung in der Wohnung steht der Erfüllung des Ausnahmetatbestandes des § 1 Abs 4 Z 2 MRG nicht entgegen, solange dadurch der Charakter als Wohnung nicht verlorengeht. Sogar selbständig zu Wohnzwecken oder Geschäftszwecken vermietbare Räume nehmen einem Gebäude mit zwei selbständigen Wohnungen nicht den Charakter eines Zweifamilienhauses im Sinne des § 1 Abs 4 Z 2 MRG, wenn diese Räume - wie etwa bei Garagen oder Abstellräumen üblich - nach der Verkehrsauffassung zu einer Wohnung gehören (5 Ob 134/92). Ob ein "Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen" vorliegt, entscheidet letztlich die Verkehrsauffassung; gerade in diesem Bereich ist nach der Verschiedenartigkeit der Problemlagen zu differenzieren.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: § 1 Abs 2 Z 5 MRG.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
Ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Häuser vorliegen, ist letztlich nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
War im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung an den Antragsteller (WoBl 1991/162 = MietSlg 72.343) ein selbständig vermietbarer Raum auch tatsächlich genutzt oder vermietet, geht die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die Zugehörigkeit dieses Raums zu einer anderen vermieteten Wohnung aufgehoben wurde. Dem Vorhandensein einer Tapetentür zwischen einer Wohnung und einem selbständig vermieteten Raum kommt diesfalls keine ausschlaggebende Bedeutung zu.OGH 5 Ob 68/00m, 07.04.2000
Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbandes sind.OGH 5 Ob 259/99w, 20.10.1999
Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume in einem nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG privilegierten Zweifamilienhaus kommt es auf deren selbständige Vermietbarkeit an.OGH 5 Ob 259/99w, 20.10.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0079850 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 7.

OGH 10 Ob 14/16f, 13.04.2016, Fall aus Burgenland

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Wegfall der Zweifamilienhaus-Ausnahme

Kann ein Haus die Ausnahme vom Mieterschutz wieder verlieren?

Ja. Wird ein Teil des Gebäudes selbständig für geschäftliche Zwecke vermietet, etwa als Lager, Garage oder Werkstätte, entfällt die Begünstigung des Vermieters. Dasselbe gilt, wenn der landwirtschaftliche Betrieb aufgegeben wurde oder das Haus nicht mehr dem Wohnen der Bauernfamilie dient.

günstig für Mieter Ausnahme für Häuser mit zwei Wohnungen

Gilt der Mieterschutz auch in einem Haus mit zwei Wohnungen?

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz kommt es nicht darauf an, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen hat. Entscheidend ist, dass es neben den zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren Räume gibt, die vermietet werden könnten.