Gilt der Mieterschutz auch in einem Haus mit zwei Wohnungen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz kommt es nicht darauf an, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen hat. Entscheidend ist, dass es neben den zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren Räume gibt, die vermietet werden könnten.

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Ständige Rechtsprechung seit 1984, zuletzt bestätigt am 30.09.2025 (20 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1984)

Die Ausnahme des § 1 Abs 4 Z 2 MRG, die den Geltungsbereich des MRG einschränkt, ist nicht daran geknüpft, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen aufweist, sondern daran, dass neben zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren einer Vermietung zugänglichen Räume im Haus vorhanden sind.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

In Bezug auf sämtliche in Betracht kommenden Mietobjekte (Wohnungen und Geschäftsräume) kommt es auf die Zahl getrennt zugänglicher (abgeschlossener) Raumeinheiten an, die selbständig vermietbar sind, wobei typische Nebenräume eines Hauses oder eines Bestandobjekts (zB Abstellraume, Kellerraume oder Garagen) nicht zu berücksichtigen sind, außer der Charakter als Nebenraum wurde durch tatsächliche Vermietung aufgehoben. Maßgebend ist der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung.OGH 8 Ob 116/17t, 25.10.2017
Grundsätzlich kommt es auf die selbständige Vermietbarkeit getrennt zugänglicher Räume an, soweit es sich dabei nicht um üblicherweise vorhandene Nebenräume handelt.OGH 2 Ob 169/10g, 30.05.2011
Damit wird regelmäßig darauf abgestellt, ob selbständig zugängliche Räume nur Bestandteile einer der im Haus vorhandenen Wohnungen sind, was ebenfalls nach der Verkehrsauffassung entschieden wird. Grundsätzlich kommt es also auf die selbständige Vermietbarkeit dieser getrennt zugänglichen Räume an, ausgenommen es handelt sich um Räume, die üblicherweise zu einem Ein- oder Zweifamilienhaus gehören, wie etwa Abstellräume und Garagen etc, oder es handelt sich um Räume, die Bestandteil eines Wohnungsverbands sind. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG beziehungsweise des Mietvertragsabschlusses.OGH 8 Ob 87/08i, 05.08.2008
Es kommt nicht auf die zeitgemäße Nutzungsmöglichkeit einer dritten Wohneinheit für eine Familie an.OGH 6 Ob 327/00g, 06.06.2001
War im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung an den Antragsteller (WoBl 1991/162 = MietSlg 72.343) ein selbständig vermietbarer Raum auch tatsächlich genutzt oder vermietet, geht die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die Zugehörigkeit dieses Raums zu einer anderen vermieteten Wohnung aufgehoben wurde. Dem Vorhandensein einer Tapetentür zwischen einer Wohnung und einem selbständig vermieteten Raum kommt diesfalls keine ausschlaggebende Bedeutung zu.OGH 5 Ob 68/00m, 07.04.2000

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Ausgenommen davon sind Räume, die üblicherweise zum Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören, wie Abstellraum oder Garage, weil dadurch der Charakter eines Ein- oder Zweifamilienhauses nicht verloren geht, auch wenn diese Räume selbständig zugänglich sind und daher selbständig vermietbar wären (WoBl 1993/80; 5 Ob 259/99w). Diesfalls entscheidet also die Verkehrsauffassung, ob an sich selbständig vermietbare Räume zu einer Wohnung gehören oder nicht (5 Ob 134/92).OGH 5 Ob 68/00m, 07.04.2000
Ein Dachbodenausbau ist nach dieser Gesetzesstelle nur dann privilegiert, wenn durch ihn neuer Wohnraum geschaffen wurde (so schon 5 Ob 2328/96f).OGH 5 Ob 259/99w, 20.10.1999
Von den privilegierten Dachbodenausbauten abgesehen.OGH 2 Ob 104/99d, 15.04.1999
Bildeten selbständig zugängliche Räume (hier die im Souterrain gelegene Küche und ein weiterer nur von dieser Küche aus begehbarer Wirtschaftsraum) nur Bestandteile einer der im Hause vorhandenen zwei selbständigen Wohnungen, dann kann aus der selbständigen Zugänglichkeit dieser Wirtschaftsräume und ihrer damit an sich gegebenen selbständigen Vermietbarkeit noch nicht geschlossen werden, dass sie nicht zu einer Wohnung im Hause gehören; dass sich eine Wohnung auf mehrere Etagen erstreckt, schadet dabei nicht; denn der Gesetzgeber wollte mit der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 4 Z 2 MRG eine Ausnahme (nur) zugunsten jener Ein- und Zweifamilienhäuser schaffen, die zur Befriedigung der persönlichen Wohnbedürfnisse einer oder höchstens zweier Familien errichtet worden sind.OGH 7 Ob 519/96, 27.03.1996
Insbesondere keine Geschäftsräume.OGH 5 Ob 74/91, 17.09.1991

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069389 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 7 von 20.

OGH 1 Ob 121/25p, 30.09.2025, Fall aus Niederösterreich
OGH 5 Ob 151/24b, 03.06.2025, Fall aus Tirol
OGH 4 Ob 167/21v, 21.10.2021, Fall aus Salzburg
OGH 2 Ob 210/20a, 25.03.2021, Fall aus Vorarlberg
OGH 5 Ob 157/19b, 27.11.2019
OGH 3 Ob 247/18x, 23.01.2019, Fall aus Vorarlberg
OGH 5 Ob 55/17z, 04.04.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich

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