Zählen Keller und Garage als dritte Wohneinheit mit?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer

In der Regel nicht. Entscheidend ist, ob ein Raum selbständig vermietbar ist; Räume, die üblicherweise zu einem Haus gehören, etwa Abstellräume, Keller oder Garagen, bleiben außer Betracht. Das ändert sich, wenn ein solcher Raum tatsächlich eigens vermietet wurde.

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Ständige Rechtsprechung seit 1999, zuletzt bestätigt am 30.09.2025 (30 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1999)

Für die Ausnahmeschädlichkeit zusätzlicher Räume in einem nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG privilegierten Zweifamilienhaus kommt es auf deren selbständige Vermietbarkeit an. Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus gehören (wie etwa Abstellräume, Garagen etc) oder Bestandteil eines Wohnungsverbandes sind. Zu beurteilen ist dabei der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG beziehungsweise des späteren Mietvertragsabschlusses.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

In Bezug auf sämtliche in Betracht kommenden Mietobjekte (Wohnungen und Geschäftsräume) kommt es auf die Zahl getrennt zugänglicher (abgeschlossener) Raumeinheiten an, die selbständig vermietbar sind, wobei typische Nebenräume eines Hauses oder eines Bestandobjekts (zB Abstellraume, Kellerraume oder Garagen) nicht zu berücksichtigen sind, außer der Charakter als Nebenraum wurde durch tatsächliche Vermietung aufgehoben. Maßgebend ist der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung.OGH 8 Ob 116/17t, 25.10.2017
Räume, die faktisch über einen weiteren Zugang erreicht werden könnten, sind rechtlich nicht als selbständig vermietbar einzustufen, wenn die Benutzung dieses Zugangs rechtmäßig verweigert wird.OGH 2 Ob 169/10g, 30.05.2011
Eine Ausnahme von dieser Regel ist für Räume zu machen, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Ein- oder Zweifamilienhaus (oder zu einer Geschäftsräumlichkeit) gehören.OGH 8 Ob 12/08k, 28.02.2008
Im Einzelfall kann es gerechtfertigt sein, die Eigennutzung des Vermieters einer Vermietung gleichzustellen, doch ist dies keineswegs zwingend.OGH 5 Ob 76/03t, 29.04.2003
Dass diese Nebenräume selbständig vermietbar wären, spielt dabei keine Rolle; nur deren tatsächliche Vermietung würde die in § 1 Abs 4 Z 2 MRG vorgesehene Privilegierung des Zweifamilienhauses aufheben.OGH 5 Ob 76/03t, 29.04.2003

Alle 11 Ergänzungen anzeigen

Dies gilt insbesondere für Kellerräume.OGH 5 Ob 76/03t, 29.04.2003
Maßgebend für die Beurteilung, ob ein Wohnhaus über nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen verfügt, ist der tatsächliche Zustand.OGH 5 Ob 229/02s, 28.01.2003
Bei einer selbständigen Vermietung von Nebenräumen greift nicht die Vermutung der Zugehörigkeit zu einem anderen Mietobjekt.OGH 5 Ob 208/01a, 09.10.2001
Im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG beziehungsweise des späteren Mietvertragsabschlusses (WoBl 2000, 89 mwN) gab es eindeutig zwei schon ursprünglich vorhanden gewesene Wohnungen sowie eine später errichtete und daher nicht ausnahmeschädliche Dachbodenwohnung.OGH 5 Ob 118/00i, 16.05.2000
War im maßgeblichen Zeitpunkt der Vermietung an den Antragsteller (WoBl 1991/162 = MietSlg 72.343) ein selbständig vermietbarer Raum auch tatsächlich genutzt oder vermietet, geht die Verkehrsauffassung dahin, dass damit die Zugehörigkeit dieses Raums zu einer anderen vermieteten Wohnung aufgehoben wurde. Dem Vorhandensein einer Tapetentür zwischen einer Wohnung und einem selbständig vermieteten Raum kommt diesfalls keine ausschlaggebende Bedeutung zu.OGH 5 Ob 68/00m, 07.04.2000
Diesfalls entscheidet also die Verkehrsauffassung, ob an sich selbständig vermietbare Räume zu einer Wohnung gehören oder nicht (5 Ob 134/92).OGH 5 Ob 68/00m, 07.04.2000

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0112564 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 9 von 30.

OGH 1 Ob 121/25p, 30.09.2025, Fall aus Niederösterreich
OGH 5 Ob 151/24b, 03.06.2025, Fall aus Tirol
OGH 4 Ob 167/21v, 21.10.2021, Fall aus Salzburg
OGH 2 Ob 210/20a, 25.03.2021, Fall aus Vorarlberg
OGH 5 Ob 157/19b, 27.11.2019
OGH 3 Ob 247/18x, 23.01.2019, Fall aus Vorarlberg
OGH 5 Ob 220/18s, 17.01.2019, Fall aus Tirol
OGH 7 Ob 87/16v, 25.05.2016, Fall aus Oberösterreich
OGH 10 Ob 14/16f, 13.04.2016, Fall aus Burgenland

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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