OGH 5 Ob 173/18d

Entscheidungen, die nur den Einzelfall betreffen, prüft der Oberste Gerichtshof nur, wenn dem Gericht ein grober Fehler bei der Auslegung des Gesetzes unterlaufen ist. Wo das Gesetz eine Entscheidung nach billigem Ermessen verlangt, greift er nur bei einer eklatanten Überschreitung dieses Ermessens ein.

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

Nur bei einer entscheidenden Änderung. Diese liegt in der Regel erst vor, wenn die Mehrheitsverhältnisse in der Mietergesellschaft kippen. Bei jeder anderen Verschiebung muss der Vermieter besondere Umstände darlegen, warum sich Einfluss und Macht entscheidend geändert haben.

Für das Recht auf Anhebung des Mietzinses kommt es darauf an, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist das grundsätzlich dann der Fall, wenn die Mehrheitsverhältnisse gekippt sind.

Ja. Erfasst ist jeder Wechsel des bestimmenden Einflusses in der mietenden Gesellschaft, gleichgültig ob er von innen oder von außen kommt. Der Einfluss muss gesellschaftsrechtlich begründet sein, kann aber auch bloß mittelbar über dazwischengeschaltete Gesellschaften bestehen.

Die rechtlichen Entscheidungsmöglichkeiten ändern sich, wenn jemand aufgrund seiner Stellung in der Gesellschaft deren Geschicke tatsächlich bestimmen kann und die rechtlichen Strukturen keine Handhabe bieten, ihn daran zu hindern. Zu denken ist dabei vor allem an die Bestellung und Abberufung der Geschäftsführung.

Ja. Sind nach den Änderungen in der mietenden Gesellschaft mehr als die Hälfte der Anteile wirtschaftlich anderen Personen zuzurechnen, gilt das als jene Änderung, die dem Vermieter die Anhebung des Mietzinses erlaubt. Eines darüber hinausgehenden Machtwechsels bedarf es dann nicht mehr. Geprüft wird das aber immer am konkreten Einzelfall.

Kippen die Mehrheitsverhältnisse in der Mieterfirma, spricht das zwar für einen Machtwechsel, geprüft wird aber immer der Einzelfall. Steht am Ende des Vorgangs wirtschaftlich alles beim Alten, obwohl sich die rechtlichen Verhältnisse geändert haben, darf der Vermieter den Mietzins nicht anheben.