Darf der Vermieter erhöhen, wenn sich wirtschaftlich nichts geändert hat?

günstig für Mieter betrifft Mieter von Geschäftsräumen, Vermieter, Gesellschafter

Kippen die Mehrheitsverhältnisse in der Mieterfirma, spricht das zwar für einen Machtwechsel, geprüft wird aber immer der Einzelfall. Steht am Ende des Vorgangs wirtschaftlich alles beim Alten, obwohl sich die rechtlichen Verhältnisse geändert haben, darf der Vermieter den Mietzins nicht anheben.

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Ständige Rechtsprechung seit 2010, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2010)

In der jüngeren als gefestigt anzusehenden Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs wird nunmehr übereinstimmend die Ansicht vertreten, dass ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse den Machtwechsel zwar indiziert, die konkreten Auswirkungen aber jeweils im Einzelfall zu prüfen sind. Ergibt eine solche Prüfung, dass trotz Änderung der rechtlichen Verhältnisse keine wirtschaftliche Änderung eintritt, weil am Ende eines Vorgangs unveränderte Machtverhältnisse stehen, ist kein Anhebungsrecht bewirkt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Wirtschaftliche Einflussmöglichkeit der Fruchtgenussberechtigten.OGH 5 Ob 164/18f, 28.08.2018

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0125715 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 6 von 10.

OGH 5 Ob 156/25i, 30.10.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/20g, 22.10.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 195/19s, 20.02.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/18d, 06.11.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 164/18f, 28.08.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 127/17p, 29.08.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Machtwechsel in der Mietergesellschaft

Darf der Vermieter erhöhen, wenn die Mieterfirma neue Eigentümer hat?

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

günstig für Vermieter Mietzinsanhebung bei Anteilsverschiebung

Darf der Vermieter erhöhen, wenn die Firmenanteile verkauft wurden?

Ja. Sind nach den Änderungen in der mietenden Gesellschaft mehr als die Hälfte der Anteile wirtschaftlich anderen Personen zuzurechnen, gilt das als jene Änderung, die dem Vermieter die Anhebung des Mietzinses erlaubt. Eines darüber hinausgehenden Machtwechsels bedarf es dann nicht mehr. Geprüft wird das aber immer am konkreten Einzelfall.