OGH 5 Ob 195/19s

Wo eine Gemeinde eine fachlich besetzte Schlichtungsstelle für Mietsachen hat, müssen Sie diese vor dem Gericht anrufen, und der dort gestellte Antrag darf danach weder erweitert noch geändert werden. Weiter reicht die Einheit der beiden Verfahren nicht: Die Beweisergebnisse der Schlichtungsstelle darf das Gericht nicht einfach verlesen und verwerten. Täte es das, wäre das ein Mangel des Gerichtsverfahrens.

Dieselbe Sache liegt nur vor, wenn sowohl das Begehren als auch der zugrunde liegende Sachverhalt mit dem früheren Verfahren übereinstimmen. Stützen Sie Ihre neue Klage auf einen anderen Rechtsgrund oder auf zusätzliche anspruchsbegründende Tatsachen, ist es nicht dieselbe Sache.

Ob Ihr Vorbringen eine bestimmte Tatsache enthält und ob es ausreichend genau ist, richtet sich nach dem einzelnen Fall. Solche Fragen haben keine Bedeutung über Ihr Verfahren hinaus. Der Oberste Gerichtshof prüft sie deshalb im Regelfall nicht.

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

Die entscheidende Änderung muss die rechtlichen und die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten zugleich betreffen. Ändert sich nur die rechtliche Seite, ohne dass sich wirtschaftlich etwas ändert, darf der Mietzins nicht angehoben werden. Das gilt auch dann, wenn nur ein einzelner Anteil auf jemand anderen übergeht.

Vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht werden muss nur die Sache selbst, also jener Sachantrag, der das Verfahren einleitet. Zwischenfeststellungsanträge und Anträge zu Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten können Sie jederzeit dort stellen, wo das Hauptverfahren gerade anhängig ist.

Ja, ergänzen dürfen Sie, solange es um denselben Anspruch geht. Weichen die Tatsachen aber so weit ab, dass es nicht mehr dieselbe Sache ist, geht das nicht. Geringfügige Abweichungen schaden dagegen nicht.

An die Bestimmtheit Ihres Begehrens werden in diesen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren keine allzu strengen Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn hinreichend erkennbar ist, was Sie erreichen wollen.

Ja. Wo eine Schlichtungsstelle eingerichtet ist, müssen Sie Ihren Antrag zuerst dort einbringen, sonst ist auch der Weg zum Gericht unzulässig. Dieser Mangel wird nicht dadurch geheilt, dass sich die Gegenseite ohne Einwand auf das Verfahren einlässt.

Nur bei einer entscheidenden Änderung. Diese liegt in der Regel erst vor, wenn die Mehrheitsverhältnisse in der Mietergesellschaft kippen. Bei jeder anderen Verschiebung muss der Vermieter besondere Umstände darlegen, warum sich Einfluss und Macht entscheidend geändert haben.

Wenn Sie eine Mietsache zuerst bei der Schlichtungsstelle einbringen, legen Sie damit den Sachverhalt fest, auf den Sie Ihren Anspruch stützen. Vor Gericht dürfen Sie diesen Sachverhalt danach nicht mehr erweitern und Ihr Begehren nicht ändern. Überlegen Sie sich daher schon bei der Schlichtungsstelle genau, worauf Sie sich berufen.

Für das Recht auf Anhebung des Mietzinses kommt es darauf an, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist das grundsätzlich dann der Fall, wenn die Mehrheitsverhältnisse gekippt sind.

Ja. Erfasst ist jeder Wechsel des bestimmenden Einflusses in der mietenden Gesellschaft, gleichgültig ob er von innen oder von außen kommt. Der Einfluss muss gesellschaftsrechtlich begründet sein, kann aber auch bloß mittelbar über dazwischengeschaltete Gesellschaften bestehen.

Nicht ohne Weiteres. Verwaltet ein Treuhänder Gesellschaftsanteile ausschließlich für einen anderen, ändert die Übertragung nichts am wirtschaftlichen Einfluss, und es liegt kein Machtwechsel vor. Ist der Treuhandvertrag aber auch im eigenen Interesse des Treuhänders geschlossen, kann sehr wohl ein Machtwechsel vorliegen; dann ist zu prüfen, ob damit die Regeln umgangen werden sollen.

In Mietsachen können Sie dieselbe Angelegenheit nicht gleichzeitig bei der Schlichtungsstelle und bei Gericht betreiben. Das gilt auch dann, wenn Sie zuvor ordnungsgemäß die Schlichtungsstelle angerufen haben. Läuft über dieselbe Sache bereits ein Gerichtsverfahren, kommt eine Anrufung der Schlichtungsstelle nicht in Betracht.

Ja. Sind nach den Änderungen in der mietenden Gesellschaft mehr als die Hälfte der Anteile wirtschaftlich anderen Personen zuzurechnen, gilt das als jene Änderung, die dem Vermieter die Anhebung des Mietzinses erlaubt. Eines darüber hinausgehenden Machtwechsels bedarf es dann nicht mehr. Geprüft wird das aber immer am konkreten Einzelfall.

Nur über das, was Sie beantragt haben, und über die Tatsachen, die Sie dazu vorgebracht haben. Beides zusammen steckt die Grenzen ab. Das Gericht darf Ihnen auch keine bessere Rechtsstellung aufdrängen, als Sie begehrt haben.

Kippen die Mehrheitsverhältnisse in der Mieterfirma, spricht das zwar für einen Machtwechsel, geprüft wird aber immer der Einzelfall. Steht am Ende des Vorgangs wirtschaftlich alles beim Alten, obwohl sich die rechtlichen Verhältnisse geändert haben, darf der Vermieter den Mietzins nicht anheben.