Muss ich Provision zahlen, wenn der Makler selbst verkauft?
günstig für Kunde betrifft Käufer, Mieter, Makler, Verkäufer
Verkauft oder vermietet der Makler in Wahrheit eine eigene Sache, steht ihm keine Provision zu, weil dann keine Vermittlung vorliegt. Das gilt auch, wenn das Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt, etwa weil er die Verkäufer- oder Vermietergesellschaft beherrscht. Damit sollen Umgehungen und wirtschaftliche Verflechtungen erfasst werden.
Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden
Ständige Rechtsprechung seit 2003, zuletzt bestätigt am 17.12.2024 (5 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (2003)
Ein Eigengeschäft kann prinzipiell- mangels Vermittlungstätigkeit- keine Provisionspflicht auslösen. § 6 Abs 4 Satz 2 MaklerG subsumiert unter das Eigengeschäft aber auch jenen Fall, bei dem das Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Immobilienmakler selbst gleichkommt. Dadurch beabsichtigte der Gesetzgeber, dass Umgehungsversuche verhindert und wirtschaftliche Verflechtungen besser erfasst werden können. Neben allfälligen Umgehungsgeschäften liegt ein wirtschaftliches Eigengeschäft vor, wenn bei gesellschaftsrechtlicher Verflechtung ein beherrschender Einfluss des Maklers auf die Vermieter-oder Verkäufergesellschaft besteht. Der in den Gesetzesmaterialien ausdrücklich betonte tragende Gedanke für den Ausschluss eines Provisionsanspruches des Maklers nach § 6 Abs 4 erster und zweiter Satz MaklerG ist, dass es beim Eigengeschäft an einer verdienstlichen, den Vertragsschluss fördernden Vermittlungstätigkeit des Maklers fehlen muss.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Mehrheitsgesellschafter der Verkäuferin war Alleingesellschafter der Maklergesellschaft. Letzterer war zudem Geschäftsführer der Maklergesellschaft und der Verkäuferin. Kein Provisionsanspruch.OGH 10 Ob 55/24x, 17.12.2024
- Zu prüfen ist, ob dem wirtschaftlichen Zweck nach das vermittelte Geschäft ein Eigengeschäft des Maklers darstellt, er also unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise der Vertragspartner ist, dabei kommt es auf die Interessenlage.OGH 7 Ob 127/24p, 23.09.2024
- Beim Eigengeschäft muss es an einer verdienstlichen, den Vertragsabschluss fördernden Vermittlungstätigkeit des Maklers fehlen, weil in diesen Fällen der Makler selbst (tatsächlich oder wirtschaftlich betrachtet) zum Vertragspartner wird und daher „in eigener Sache“ verhandelt, nicht aber einen Vertragsabschluss vermittelt.OGH 7 Ob 127/24p, 23.09.2024
- Hat die als Maklerin auftretende Gesellschaft keinen beherrschenden Einfluss auf ihre verkaufende Schwesterngesellschaft, liegt uU ein „sonstiges Naheverhältnis“, aber kein Eigen- oder Umgehungsgeschäft vor, weil es einem Bauträger frei stehen muss, den Vertrieb der Objekte durch einen Dritten abzuwickeln.OGH 4 Ob 224/10k, 10.05.2011
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0117826 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 2 von 5.
- OGH 10 Ob 55/24x, 17.12.2024, Fall aus Wien
- OGH 7 Ob 127/24p, 23.09.2024, Fall aus Wien
Genannte Normen
MaklerG §6 Abs4
Verwandte Fragen
Vertragsrecht · Mitveranlassung und Maklerprovision
Vertragsrecht · Provision nach gescheiterten Verhandlungen
Vertragsrecht · Provision ohne Vermittlungserfolg
Vertragsrecht · Provision bei bereits bekanntem Objekt
Vertragsrecht · Provision bei ungültigem Geschäft