OGH 5 Ob 211/15p

Für die Nutzfläche des Hauses kommt es nicht darauf an, ob auf einen einzelnen Mietvertrag das Mietrechtsgesetz anwendbar ist. Entscheidend ist, ob der Raum objektiv vermietet, vermietbar oder vom Vermieter benützt wird und keine der gesetzlichen Ausnahmen zutrifft.

Jeder Raum, der selbständig für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke vermietbar ist, zählt zur Nutzfläche. Es schadet nicht, wenn er nur auf fünf Seiten umschlossen ist, ihm also auf einer Seite die Abgrenzung fehlt. Sogar eine Geschäftspassage wurde bei entsprechender Gestaltung schon zur Nutzfläche eines angrenzenden Geschäfts gezählt.

Ob sich ein Raum für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke eignet, richtet sich weder danach, was die Vertragsparteien meinen, noch danach, wie er tatsächlich genutzt wird. Maßgeblich ist der objektive Zustand der Räume, auch unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften. Es kommt auf den Zustand im Zeitpunkt der Vorschreibung an.

Ein Raum kann unvermietbar sein, weil er den Mietern gemeinsam gewidmet ist, etwa ein Trockenraum oder ein Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen. Dafür gilt ein strenger Maßstab: Die Widmung muss eindeutig und dauerhaft sein und darf vom Vermieter nicht einseitig geändert werden können. Wirkt der Raum nach Bauzustand und Ausstattung vermietbar, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen; Zweifel gehen zu seinen Lasten.

Hebt das Höchstgericht in einem wohnrechtlichen Verfahren die Beschlüsse der Vorinstanzen auf und trägt dem Erstgericht auf, die Sache inhaltlich zu behandeln, wird über die Kosten noch nicht abgesprochen. Darüber entscheidet erst jener Beschluss, der die Sache erledigt.