Welche Räume zählen bei der Betriebskostenaufteilung mit?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hausverwalter, Nutzungsberechtigte

Für die Nutzfläche des Hauses kommt es nicht darauf an, ob auf einen einzelnen Mietvertrag das Mietrechtsgesetz anwendbar ist. Entscheidend ist, ob der Raum objektiv vermietet, vermietbar oder vom Vermieter benützt wird und keine der gesetzlichen Ausnahmen zutrifft.

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Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (21 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1991)

Bei der Ermittlung der Nutzfläche aller "Mietgegenstände" des Hauses ist nicht die Anwendbarkeit des MRG auf einen abgeschlossenen Mietvertrag bedeutsam, sondern nur, ob es sich objektiv um einen Raum handelt, der vermietet oder vermietbar ist oder vom Vermieter benützt wird, und auf den die im § 17 MRG festgelegten Ausnahmeregelungen nicht zutreffen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Nicht nutzflächenrelevanter Raum, weil sich in diesem ein Teil eines Kraftwerkes befindet, das nicht nur Mietgegenstände des Hauses, sondern auch externe Abnehmer mit Strom speist.OGH 5 Ob 211/15p, 18.05.2016
Die Frage, ob aufgrund des objektiven Zustands eines Objekts eine Eignung für Wohn- oder Geschäftszwecke gegeben ist, hängt ausschließlich von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab und berührt daher keine Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG.OGH 5 Ob 134/08d, 24.06.2008
Eine nach diesen Kriterien indizierte Vermietbarkeit hat der Vermieter zu widerlegen, den daher Zweifel an der Unvermietbarkeit belasten.OGH 5 Ob 134/08d, 24.06.2008
Ob eine Eignung für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke besteht, ist weder nach der subjektiven Absicht der Vertragsteile noch nach der tatsächlichen Verwendung, sondern nach dem objektiven Zustand der Objekte zu beurteilen.OGH 5 Ob 134/08d, 24.06.2008
Hier: Nutzflächen objektiv vermietbarer Garagen sind in den Nutzflächenschlüssel des § 17 MRG einzubeziehen.OGH 5 Ob 141/05d, 12.07.2005

Alle 10 Ergänzungen anzeigen

Die objektive Unvermietbarkeit eines Objektes kann sich auch aus seiner Widmung für Zwecke der Mietergemeinschaft ergeben. Gängige Beispiele hiefür sind etwa Trockenräume oder Abstellräume für Fahrräder beziehungsweise Kinderwagen. Auch Räume, die allen Mietern für sportliche oder kulturelle Veranstaltungen zur Verfügung stehen, können darunter fallen. Hiebei ist jedoch zur Wahrung eines stabilen, keiner Manipulation zugänglichen und jederzeit leicht feststellbaren Aufteilungsschlüssels für die Bewirtschaftungskosten des Hauses ein strenger Maßstab anzulegen. Die Widmung für Gemeinschaftszwecke muss eindeutig, dauerhaft und einer einseitigen Abänderung durch den Vermieter entzogen sein. Eine durch den Bauzustand und Ausstattungszustand des Objekts indizierte Vermietbarkeit hat nach diesen Kriterien der Vermieter zu widerlegen; Zweifel an der Unvermietbarkeit gehen zu seinen Lasten.OGH 5 Ob 117/02w, 27.08.2002
Um die notwendige Stabilität des Aufteilungsschlüssels zu gewährleisten, ist dabei eine langfristige Betrachtung angezeigt.OGH 5 Ob 117/02w, 27.08.2002
Für die Beurteilung sind zwar auch die Bauvorschriften maßgeblich, die selbständige Vermietbarkeit ist aber ein wesentliches Kriterium nach § 17 MRG.OGH 5 Ob 302/01z, 18.12.2001
Wesentlich ist, ob eine (Außen-)Fläche als "Raum" angesehen werden kann.OGH 5 Ob 126/01t, 29.05.2001
Die Einbeziehung in die Nutzfläche des Mietgegenstandes bestimmt sich allein nach objektiven Kriterien und nicht nach der Absicht der Vertragsparteien oder gar nach der tatsächlichen Verwendung.OGH 5 Ob 1025/93, 25.05.1993

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069814 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 21.

OGH 5 Ob 29/25p, 30.10.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 170/20s, 20.04.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 164/19g, 22.04.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 128/17k, 21.12.2017, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 211/15p, 18.05.2016, Fall aus Steiermark

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 17 · Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Art. 1 § 16

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