Zählen Gemeinschaftsräume bei der Betriebskostenaufteilung mit?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hausverwalter

Ein Raum kann unvermietbar sein, weil er den Mietern gemeinsam gewidmet ist, etwa ein Trockenraum oder ein Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen. Dafür gilt ein strenger Maßstab: Die Widmung muss eindeutig und dauerhaft sein und darf vom Vermieter nicht einseitig geändert werden können. Wirkt der Raum nach Bauzustand und Ausstattung vermietbar, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen; Zweifel gehen zu seinen Lasten.

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Ständige Rechtsprechung seit 2002, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (5 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2002)

Die objektive Unvermietbarkeit eines Objektes kann sich auch aus seiner Widmung für Zwecke der Mietergemeinschaft ergeben. Gängige Beispiele hiefür sind etwa Trockenräume oder Abstellräume für Fahrräder beziehungsweise Kinderwagen. Auch Räume, die allen Mietern für sportliche oder kulturelle Veranstaltungen zur Verfügung stehen, können darunter fallen. Hiebei ist jedoch zur Wahrung eines stabilen, keiner Manipulation zugänglichen und jederzeit leicht feststellbaren Aufteilungsschlüssels für die Bewirtschaftungskosten des Hauses ein strenger Maßstab anzulegen. Die Widmung für Gemeinschaftszwecke muss eindeutig, dauerhaft und einer einseitigen Abänderung durch den Vermieter entzogen sein. Eine durch den Bauzustand und Ausstattungszustand des Objekts indizierte Vermietbarkeit hat nach diesen Kriterien der Vermieter zu widerlegen; Zweifel an der Unvermietbarkeit gehen zu seinen Lasten.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Kellerräume.OGH 5 Ob 255/12d, 18.04.2013
Eine durch den objektiven Zustand der Objekte indizierte Vermietbarkeit hat der Vermieter zu widerlegen, den daher Zweifel an der Unvermietbarkeit belasten.OGH 5 Ob 134/08d, 24.06.2008

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0116999 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 5.

OGH 5 Ob 29/25p, 30.10.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 128/17k, 21.12.2017, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 211/15p, 18.05.2016, Fall aus Steiermark

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 17 · Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Nutzflächenschlüssel bei Unbrauchbarkeit

Zahle ich weniger Betriebskosten, wenn ein Teil unbrauchbar ist?

Für die Aufteilung der Kosten des Hauses soll ein möglichst stabiler Schlüssel gelten, den vorübergehende Änderungen weitgehend unbeeinflusst lassen. Ist ein Objekt nur vorübergehend unbrauchbar, nämlich bis die Erhaltungspflicht durchgesetzt ist, bleibt das für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels ohne Bedeutung.

günstig für Vermieter Vereinbartes Maß der Brauchbarkeit

Können wir im Vertrag festlegen, wie brauchbar das Objekt sein muss?

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.