OGH 5 Ob 146/16f

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Das gilt nicht nur für gewöhnliche Verwaltungsgeschäfte, sondern auch für außergewöhnliche Maßnahmen. Nach außen wirkt sein Handeln daher auch dann, wenn er im Innenverhältnis mehr getan hat, als ihm erlaubt war.

Die Abrechnung muss die einzelnen Geschäfte so darstellen, dass Vertragspartner und Leistung erkennbar sind, und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass Sie sie in einer übersichtlichen Belegsammlung leicht finden. Betriebskosten sind einzeln mit Beleg auszuweisen; eine Gesamtsumme genügt nur bei mehreren kleinen Beträgen für dieselbe Sachposte. Auch Tilgungen, Rücklage, Zinsen, Verwaltungskosten und Erträge sind zahlenmäßig auszuweisen, Abkürzungen müssen verständlich sein.

Als Wohnungseigentümer hatten Sie schon immer einen Anspruch darauf, dass die Abrechnung richtig gelegt wird; früher konnten Sie ihn nur mit einer Klage durchsetzen. Dass die jährliche Abrechnung nicht nur ordentlich, sondern auch richtig zu legen ist, wurde nur klargestellt. Seit 1. Jänner 2000 können Sie das im Verfahren außer Streitsachen überprüfen lassen, auch für frühere Zeiträume, soweit die Ansprüche nicht verjährt sind.

Es genügt nicht mehr, dass die Abrechnung in sich schlüssig, rechnerisch richtig, vollständig und plausibel ist. Sie muss auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Verhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Hausverwalter entsprechen, und ihr Ergebnis muss das tatsächlich Geschuldete sein. Fragen der inhaltlichen Richtigkeit können Sie daher im Verfahren außer Streitsachen klären lassen.