WEG 2002 § 32

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Bleibt Ihre Möglichkeit, den Aufzug zu nützen, erheblich hinter jener anderer Miteigentümer zurück, kann die Mehrheit einen anderen Verteilungsschlüssel vereinbaren, oder Sie können eine Entscheidung des Gerichts erwirken. Sie müssen dafür nicht vollständig von der Nutzung ausgeschlossen sein.

Für den Verteilungsschlüssel bei einer Gemeinschaftsanlage kommt es auf die objektive Möglichkeit an, sie zu nützen. Wie oft Sie die Anlage tatsächlich benützen, spielt keine Rolle.

Oft nur zum Teil. Wie der Aufteilungsschlüssel neu festzusetzen ist, entscheidet das Gericht nach billigem Ermessen im Einzelfall. Können Sie den Aufzug im Wesentlichen nur nutzen, um Gemeinschaftsräume im Keller zu erreichen, wird meist eine Befreiung von vier Fünfteln der Liftkosten zuerkannt.

Für Einrichtungen im Bereich Ihres Zubehörs zur Eigentumswohnung, die nur Ihnen dienen, müssen Sie selbst für die Erhaltung sorgen. Die Gemeinschaft ist nur zuständig, wenn ein ernster Schaden des Hauses vorliegt oder die Einrichtung eine Aufgabe für das ganze Haus oder andere Objekte erfüllt.

Rückstände bei den Beiträgen zur Rücklage der Eigentümergemeinschaft verjähren erst nach dreißig Jahren. Die kurzen Fristen von drei Jahren gelten dafür nicht.

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

Nein. Die Regeln des Wohnungseigentums beziehen sich immer auf eine einzige Liegenschaft. Die Rücklage ist gebundenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft, gesondert zu verwahren und nur für Aufwendungen dieser Liegenschaft zu verwenden.

Kosten für Arbeiten, die ausschließlich eine bestimmte Wohnung oder ein Geschäftslokal betreffen und nur im Interesse des jeweiligen Nutzers vorgenommen werden, trägt dieser Eigentümer allein. Das gilt gleichermaßen für die Errichtung wie für die laufende Erhaltung.

Ja. Die gesetzlichen Regeln über die Verteilung der Aufwendungen sind nachgiebig, Sie können also einen anderen Schlüssel vereinbaren. Besteht eine solche Vereinbarung, kann das Gericht sie nur ändern, wenn sich seither die Nutzungsmöglichkeiten wesentlich geändert haben.

Ja. Wer auf eine tatsächlich vorhandene Nutzungsmöglichkeit einseitig verzichtet, bleibt beitragspflichtig. Das gilt auch, wenn Sie die Möglichkeit durch eigene Umbauarbeiten beseitigen oder ihre Herstellung unterlassen; es zählt die objektive Nutzungsmöglichkeit und nicht Ihre tatsächliche Nutzung.

Die Rücklage ist keinem bestimmten Zweck mehr fest gewidmet. Sie darf für alle Aufwendungen der Liegenschaft verwendet werden, die über die alltägliche Gebarung des Verwalters hinausgehen. Dazu zählt auch, größere Finanzierungslücken zu überbrücken, die durch zahlungsunfähige Miteigentümer entstehen.

Wird über einen abweichenden Aufteilungsschlüssel entschieden, hat das Gericht nach Billigkeit abzuwägen. Dabei dürfen sowohl Gründe der einfacheren Abrechnung als auch Gründe einer gerechteren Kostenverteilung einfließen.

Eine schriftliche Vereinbarung über eine vom Gesetz abweichende Kostenverteilung kann auch schon getroffen werden, bevor das Wohnungseigentum eingetragen ist. Voraussetzung ist, dass der Kreis der späteren Miteigentümer dabei nicht verlassen wird. Dass die Eintragung noch fehlt, macht die Vereinbarung nicht ungültig.

Das Gericht kann einen abweichenden Verteilungsschlüssel für die Liftkosten festsetzen. Dafür muss es aber alle Anteilseigner einbeziehen und feststellen, wo die einzelnen Objekte im Haus liegen und wie sie den Lift objektiv nutzen können. Kann jemand den Lift im Wesentlichen nur zu Kellerräumen nutzen, wird er meist um vier Fünftel entlastet.

Die Rücklage ist ein eigenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft und gehört nicht anteilig den einzelnen Eigentümern. Deshalb kann beim Wechsel des Verwalters nur die Eigentümergemeinschaft die Rechnungslegung über die Rücklage verlangen. Einem einzelnen Eigentümer steht dieser Anspruch nicht zu.

Haben die Wohnungseigentümer für die Kosten einen vom Gesetz abweichenden Aufteilungsschlüssel vereinbart, bindet diese Vereinbarung auch spätere Erwerber. Sie gilt daher auch für Sie, wenn Sie eine Wohnung erst danach kaufen.

Bestehen in einem Haus noch alte Mietverhältnisse aus der Zeit vor der Begründung von Wohnungseigentum, gilt für einen Teil der Aufwendungen der mietrechtliche Verteilungsschlüssel. Jeder Eigentümer kann die Verteilung dieser Kosten gerichtlich überprüfen lassen. Damit die Entscheidung für alle Mieter gilt, müssen die Hauptmieter dem Verfahren beigezogen werden.

Zahlen muss, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wurde die Sonderumlage rechtzeitig davor vorgeschrieben, ist sie mangels anderer Vereinbarung am fünften des Monats fällig.

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Verteilung der Aufwendungen geht dem gesetzlichen Schlüssel vor. Das gilt auch für die besondere gesetzliche Regel, die eingreift, wenn im Haus noch ein Miet- oder Nutzungsverhältnis aus der Zeit vor der Begründung des Wohnungseigentums weiterbesteht. Die Wohnungseigentümer können den abweichenden Schlüssel also ohne Einbeziehung der Altmieter vereinbaren.

Als Anlagen gelten nur technische Einrichtungen, bei denen erkennbar unterschiedlich genutzt werden kann, etwa gemeinsame Waschmaschinen, Solarien oder Schwimmbäder. Übliche Ausstattungen wie Wasserzufuhr, Rauchabzüge, Stiegenhausbeleuchtung oder Mülltonnen fallen nicht darunter.

Nein. Auch wenn die Nutzwerte neu festgesetzt werden, bleibt für die Verteilung der Aufwendungen maßgeblich, welche Anteile im Grundbuch eingetragen sind. Alles andere würde erhebliche Unsicherheit schaffen, weil man bei jeder Abweichung prüfen müsste, ob sich die Anteile schon außerhalb des Grundbuchs verschoben haben.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage braucht eine sichere Grundlage. Überall dort, wo die Miteigentumsanteile eine Rolle spielen, ist daher der Stand des Grundbuchs maßgeblich. Eine rückwirkende Änderung der Anteile für die Willensbildung der Gemeinschaft wäre problematisch.

Nein. Die Regeln über die Aufteilung der Aufwendungen gelten nur zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern derselben Liegenschaft. In ein Rechtsverhältnis zwischen den Eigentümern verschiedener Liegenschaften greifen sie nicht ein. Besteht dazu eine Vereinbarung, kann das Gericht sie im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht regeln.

Ein abweichender Kostenschlüssel ist für alle Ausgaben möglich, wenn die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind. Eigene Abrechnungseinheiten setzen dagegen eine bestimmte Zahl von Einheiten oder gesondert abzurechnende Anlagen wie Waschküche, Aufzug oder Heizung voraus. Werden solche Einheiten gebildet, legt der Verwalter für jede eigene Abrechnungen und informiert die übrigen Eigentümer nur noch über übergreifende Punkte.

Verlangt das Gesetz für eine Vereinbarung die Schriftform, ist die ergänzende Auslegung der Urkunde durch den Zweck dieser Formvorschrift beschränkt. Was nicht in der Urkunde steht, kann daher nicht ohne Weiteres hineingelesen werden.

Beim abweichenden Schlüssel werden einzelne Ausgaben anders verteilt, wenn die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind. Bei neuen Abrechnungseinheiten wird dagegen die Liegenschaft aufgeteilt und für jede Einheit eine eigene Abrechnung gelegt. Innerhalb einer solchen Einheit kann dann wiederum ein eigener Schlüssel gelten.

Haben Wohnungseigentümer vereinbart, die Bewirtschaftungskosten zweier nebeneinander liegender Liegenschaften als Einheit aufzuteilen, gilt dafür nicht das Wohnungseigentumsgesetz. Eine solche Vereinbarung können Sie deshalb nicht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren durchsetzen oder ändern lassen, sondern nur mit einer Klage bekämpfen, etwa wegen Irrtums oder Nichtigkeit.

Ja. Die Eigentümergemeinschaft darf beschließen, gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer zu klagen, auch wenn ihm das wirtschaftlich schadet. Der beklagte Wohnungseigentümer trägt dann auch anteilig die Kosten dieser Klagsführung mit.

Nur unter besonderen Voraussetzungen. Die Belastung mit Beiträgen zur Rücklage ist ein reiner Geldschaden. Dafür haftet ein anderer nur, wenn sich die Rechtswidrigkeit aus einer verletzten Vertragspflicht, aus einem Eingriff in absolute Rechte oder aus der Übertretung eines Schutzgesetzes ergibt.