Kann der Hausverwalter uns nach außen unbeschränkt verpflichten?

günstig für Verwalter betrifft Wohnungseigentümer, Verwalter, Vertragspartner der Hausgemeinschaft, Handwerker

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Das gilt nicht nur für gewöhnliche Verwaltungsgeschäfte, sondern auch für außergewöhnliche Maßnahmen. Nach außen wirkt sein Handeln daher auch dann, wenn er im Innenverhältnis mehr getan hat, als ihm erlaubt war.

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Ständige Rechtsprechung seit 1980, zuletzt bestätigt am 17.02.2023 (14 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1980)

Dem Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft steht, da § 17 Abs 1 WEG keine Einschränkung enthält, im Außenverhältnis die uneingeschränkte, auch außerordentliche Maßnahme der Verwaltung umfassende Vertretungsbefugnis zu.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Anmerkung: nunmehr § 20 WEG 2002.OGH 10 Ob 44/12m, 29.01.2013
Auch wenn der Verwalter im Bereich der außerordentlichen Verwaltung pflichtwidrig gegen den Willen der Eigentümer agiert, sind seine Vertretungsakte (hier: Annahme der Abtretung nach § 18 Abs 2 Satz 1 WEG) aufgrund der Formalvollmacht des § 20 Abs 1 WEG dennoch wirksam, sodass die Eigentümergemeinschaft zur Geltendmachung eines Anspruchs im Prozess legitimiert ist.OGH 3 Ob 140/11a, 08.11.2011
Nicht durch einen Eigentümerbeschluss gedeckte Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sind schon nach § 29 Abs 6 WEG nicht pflichtgemäß und entsprechen nicht dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung.OGH 5 Ob 127/09a, 07.07.2009
Der Verwalter als das vertretungsbefugte Organ der Eigentümergemeinschaft kann selbst wiederum rechtsgeschäftlich eine Vollmacht (Ermächtigung) erteilen (so schon 5 Ob 142/06b).OGH 5 Ob 230/08x, 24.03.2009
Durch die Ersichtlichmachung nach § 19 Satz 2 WEG 2002 soll die Rechtsstellung des Verwalters insofern gestärkt werden, als diese dann Dritten gegenüber nicht mehr in jedem einzelnen Geschäftsfall nachgewiesen werden muss, sondern unmittelbar aufgrund der Eintragung im Grundbuch und den der Verwalterbestellung zugrunde liegenden gesetzlichen Bestimmungen (§§ 18 ff WEG 2002) erhellt.OGH 5 Ob 128/08x, 26.08.2008

Alle 8 Ergänzungen anzeigen

Dass die Vollmacht des Verwalters von Wohnungseigentum nach außen unbeschränkt ist (§ 17 Abs 2 WEG), also mit dem Effekt einer Bindung der Wohnungseigentümergemeinschaft sein rechtsgeschäftliches Handeln auch in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung deckt, ändert nichts an der alleinigen Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft für alle dem § 14 Abs 3 WEG 1975 zu unterstellenden wichtigen Veränderungen.OGH 5 Ob 301/01b, 12.03.2002
Die Unterscheidung in ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme ist, wenn es um einen Eingriff in die zwischen den Miteigentümern bestehende Gebrauchsordnung geht, bedeutungslos. Kraft Gesetzes stehen dem WE-Verwalter nur Verwaltungsagenden hinsichtlich der Wohnungseigentumsanlage zu, keinesfalls aber Verfügungsakte, es sei denn er wäre hiezu eigens bevollmächtigt. Der Verwalter hat eine im Verhältnis zwischen den Miteigentümern bestehende Gebrauchsordnung zu respektieren, dies als Ausfluss seiner Treuepflicht gegenüber seinen Auftraggebern. Setzt ein WE-Verwalter durch einen Akt außerordentlicher oder ordentlicher Verwaltung im Rahmen seiner nach außen hin unbeschränkbaren Vollmacht eine Eingriffshandlung, so ist er ein mittelbarer Störer, weil er (nach außen) die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit hat, eine unmittelbar von einem Dritten vorgenommene Störungshandlung zu steuern, gegebenenfalls auch zu verhindern, weshalb auch von ihm die Unterlassung im Wege einer actio negatoria gemäß § 523 ABGB begehrt werden kann. Dass er die Störungshandlung im Zuge seiner Verwaltungstätigkeit gesetzt hat, vermag ihn nicht zu exkulpieren. Nur im Fall einer Weisung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer würde es an der Zurechenbarkeit an ihn fehlen.OGH 5 Ob 20/01d, 27.09.2001
Diese umfasst alle Angelegenheiten, die die Verwaltung der Liegenschaft - von Missbrauchsfällen abgesehen - mit sich bringt, insbesondere auch die Vornahme größerer Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und die Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung solcher Arbeiten.OGH 5 Ob 28/93, 23.03.1993

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0013747 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 14.

OGH 6 Ob 9/23a, 17.02.2023, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 146/16f, 04.04.2017, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 173/16a, 22.11.2016, Fall aus Tirol

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 837
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 20 · Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
WEG 2002 § 29 · Außerordentliche Verwaltung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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