WEG 2002 § 52

Fenster prägen das Aussehen der Fassade und gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ein Austausch kann die Interessen der anderen Eigentümer immer beeinträchtigen. Sie brauchen deshalb die Zustimmung aller anderen Eigentümer oder eine Entscheidung des Gerichts.

Ein Formfehler macht einen Mehrheitsbeschluss nur dann unwirksam, wenn er die Mitwirkung einzelner Miteigentümer beeinträchtigen konnte. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sichergestellt sein muss, dass jeder Miteigentümer die vorgeschriebenen Informationen vollständig und rechtzeitig erhalten hat.

Die Umstellung der Heizung auf Fernwärme ist eine Verwaltungsmaßnahme, über die die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließen kann. Ein solcher Beschluss hat auch dann den Anschein der Wirksamkeit, wenn der Wohnungseigentumsvertrag Einstimmigkeit verlangt. Nach Ablauf eines Monats können Sie ihn aus diesem Grund nicht mehr anfechten.

Nimmt ein Wohnungseigentümer Änderungen ohne die Zustimmung der betroffenen Miteigentümer und ohne ersetzende Gerichtsentscheidung vor, ist gegen ihn ausnahmslos vor dem ordentlichen Gericht vorzugehen. Droht eine künftige rechtswidrige Änderung, klagen Sie auf Unterlassung. Ist die Änderung schon bewirkt, können Sie deren Beseitigung verlangen.

Das Mietrechtsgesetz weist viele Streitigkeiten dem Verfahren außer Streitsachen zu. Es bleibt aber dabei, dass alles, was nicht ausdrücklich oder wenigstens eindeutig schlüssig dorthin verwiesen ist, mit Klage auf dem streitigen Weg zu erledigen ist.

Ein gemeinsamer Verwalter ist zu bestellen, wenn die Miteigentümer die Verwaltung nicht selbst besorgen können oder das nicht sinnvoll ist. Zusätzlich muss die Bestellung im Interesse aller Miteigentümer liegen.

Der Anspruch auf Herausgabe des Überschusses der Rücklage an den neuen Verwalter wird im Verfahren außer Streitsachen behandelt. Das gilt unabhängig davon, ob auch die Abrechnung verlangt wird oder ob nur die Auszahlung strittig ist.

In diesen Verfahren sind alle jeweiligen Miteigentümer Parteien. Ihre Stellung als Partei beginnt mit der Eintragung als Miteigentümer im Grundbuch und endet, wenn diese Eintragung gelöscht wird.

Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. Auch nach der Kündigung des Verwaltervertrags gehören Streitigkeiten über die Rechnungslegung dorthin, ebenso das Verlangen nach Herausgabe der Verwaltungsunterlagen. Die Abrechnung erstreckt sich dabei nur auf den Zeitraum, in dem er tatsächlich Verwalter war.

Ja. In wohnrechtlichen Verfahren dürfen behördliche und gerichtliche Zustellungen wirksam durch Anschlag im Haus erfolgen, und niemand kann sich mit Unkenntnis der Gesetze entschuldigen. Sie müssen daher selbst regelmäßig im Stiegenhaus nachsehen oder jemanden damit betrauen, Sie darüber zu informieren. Dass dafür Ihre Mitwirkung nötig ist, nimmt Ihnen das rechtliche Gehör nicht.

Ist aus Ihrem Antrag zweifelsfrei erkennbar, gegen wen er sich richtet, kann die Bezeichnung der Gegenseite richtiggestellt werden. Die Frist für die Überprüfung des Mietzinses ist dann schon mit der Antragstellung gewahrt.

Nein. Für den Antrag, dass Sie Eingriffe in Ihre Wohnung dulden müssen, genügt eine verständliche Beschreibung des Bauvorhabens, die nötigenfalls mit Plänen zu ergänzen ist; anzugeben ist, welche Beeinträchtigungen Sie hinnehmen sollen. Ein Baubewilligungsverfahren muss weder eingeleitet noch abgeschlossen sein, und ob die Behörde das Vorhaben genehmigen könnte, prüft das Gericht nicht.

Geht es um Veränderungen tatsächlicher oder rechtlicher Art, die unter die allgemeine Regel für das Miteigentum fallen, kann die fehlende Zustimmung eines Miteigentümers nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

Als Wohnungseigentümer hatten Sie schon immer einen Anspruch darauf, dass die Abrechnung richtig gelegt wird; früher konnten Sie ihn nur mit einer Klage durchsetzen. Dass die jährliche Abrechnung nicht nur ordentlich, sondern auch richtig zu legen ist, wurde nur klargestellt. Seit 1. Jänner 2000 können Sie das im Verfahren außer Streitsachen überprüfen lassen, auch für frühere Zeiträume, soweit die Ansprüche nicht verjährt sind.

Sieht ein Beschluss nach außen wie ein gültiger Mehrheitsbeschluss aus, müssen Sie ihn innerhalb der Frist anfechten. Tun Sie das nicht, bleibt er trotz seines Mangels wirksam. Nur wenn gar kein solcher Anschein besteht, etwa wenn eine Minderheit unter Ausschluss der Mehrheit entschieden hat, ist der Beschluss von vornherein unwirksam.

Nein. Abberufen werden kann nur, wer zuvor tatsächlich zum Verwalter bestellt wurde. Behaupten Sie das nicht widerspruchsfrei, prüft das Gericht angebliche Pflichtverletzungen gar nicht. Übernehmen bei Selbstverwaltung einzelne Miteigentümer nur bestimmte Verwaltungsaufgaben, werden sie dadurch noch nicht zu Verwaltern und treffen sie die Verwalterpflichten in der Regel nicht.

Es genügt nicht mehr, dass die Abrechnung in sich schlüssig, rechnerisch richtig, vollständig und plausibel ist. Sie muss auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Verhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Hausverwalter entsprechen, und ihr Ergebnis muss das tatsächlich Geschuldete sein. Fragen der inhaltlichen Richtigkeit können Sie daher im Verfahren außer Streitsachen klären lassen.

Die Mehrheit darf einen Beschluss über die laufende Verwaltung auch dann durchsetzen, wenn er anfechtbar ist oder bereits angefochten wurde. Die Fragen, die im Anfechtungsverfahren zu klären sind, werden nicht vorweg als Vorfrage geprüft. Geklärt werden muss nur, ob der Beschluss überhaupt rechtswirksam zustande gekommen ist.

Erhaltungsarbeiten sind Sache der Eigentümergemeinschaft, die dabei vom Verwalter vertreten wird. Im Verfahren zwischen den Wohnungseigentümern kann das Gericht aber niemandem auftragen, die Arbeiten durchzuführen. Es ersetzt vielmehr den abgelehnten oder versäumten Mehrheitsbeschluss, und an diese Entscheidung ist der Verwalter gebunden.

Nein. Über die Einwände einzelner Wohnungseigentümer wird nicht gesondert entschieden. Die Änderung kann daher nicht gegenüber den einen untersagt und gegenüber den anderen genehmigt werden. Wird die Genehmigung versagt, muss die Änderung unterbleiben, auch wenn einzelne Wohnungseigentümer bereits zugestimmt oder nicht widersprochen haben.

Übt ein Mit- und Wohnungseigentümer oder ein Dritter die Verwaltung nur tatsächlich aus und ist kein Verwalter bestellt, können Sie die Rechnungslegung im vereinfachten Antragsverfahren durchsetzen. Die Regeln über die Abrechnungspflicht des Verwalters werden dafür sinngemäß angewendet.

Wollen Sie als Wärmeabnehmer vom Verwalter unmittelbar eine Heizkostenabrechnung oder deren inhaltliche Überprüfung erreichen, müssen Sie auch in Gemeinden mit Schlichtungsstelle nicht zuerst dorthin gehen. Sie können sich gleich an das Gericht wenden.

Auch im besonderen Mietverfahren muss das Gericht nicht unbegrenzt von sich aus ermitteln. Es forscht nur so weit nach, wie die Parteien in erster Instanz den Sachverhalt ausreichend konkret vorgebracht haben.

Will ein Mieter seine Ansprüche nur unselbständig innerhalb eines Verfahrens über die Erhöhung der Hauptmietzinse geltend machen, kommt eine Überweisung dieses Antrags in das streitige Verfahren nicht in Betracht.

In diesen Verfahren gelten die Regeln der Zivilprozessordnung über die Gerichtsferien nicht. Ihre Frist läuft daher auch in dieser Zeit weiter.

An die Bestimmtheit Ihres Begehrens werden in diesen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren keine allzu strengen Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn hinreichend erkennbar ist, was Sie erreichen wollen.

Die Nutzwerte werden in einem eigenen Verfahren festgesetzt, das nur auf Antrag beginnt, in dem die Beteiligten aber nichts frei vereinbaren können. Festgesetzt wird für alle Objekte der Liegenschaft, die als Wohnungseinheit in Betracht kommen, und zwar nach der Rechtslage und der jeweiligen Widmung.

Ein Verfahren über die Festsetzung oder Neufestsetzung der Nutzwerte berührt alle Miteigentümer der Liegenschaft. Sie sind dem Verfahren nötigenfalls sogar von Amts wegen als Beteiligte beizuziehen.

Nein. Die Festsetzung der Nutzwerte sagt grundsätzlich nichts darüber aus, wem Rechte an den einzelnen Räumen zustehen. Sie findet oft schon vor der Bauführung oder vor dem Verkauf der Wohnungen statt. Auch eine neue Festsetzung schafft keinen eigenen Rechtsgrund für eine Nutzung.

Parteien sind zwar die jeweils eingetragenen Eigentümer. Der Kopf der Entscheidung muss aber nicht ständig aktualisiert werden. Es genügt, wenn durch die vorgeschriebene Zustellung sichergestellt ist, dass alle tatsächlich Betroffenen einbezogen sind.